法官既要“慎言”又要“善言”
-----从法官的语言谈司法的公开和公正
骆玉生
论文提要：
法官是法律的代言人。法官审理案件的过程，就是运用口头语言和书面语言准确表达自己意思的过程。法官必须具有很高的语言能力。法官不仅要“慎言”，同时也还要“善言”。法官的慎言是指法官在法庭上不得随意发表对于该案的意见和观点，以防误导当事人；在法律文书中，对当事人的隐私、商业秘密、国家秘密等内容要慎重书写，防止泄密和产生意外后果。法官的善言，就是指法官要善于运用多彩的语言，做好当事人的调解工作，促使当事人达成调解协议；在制作判决书时，善于运用质朴、准确的语言，认定事实、适用法律、作出裁判结果，让当事人从判决书中知道法官是如何公开、公正地作出判决的，使当事人服判息诉。本文主要从法庭上的慎言、裁判文书上的善言两个方面，阐述了法官必须具有很高的语言能力，在诉讼过程中的不同场合、不同阶段分别慎言、善言。
全文共8800余字。
法官既要“慎言”，同时也要“善言”。法官的慎言包括两个方面。一是指法官在案件的审理过程中，在法庭上，不得随意发表对于该案的意见和观点，以防误导当事人。这里是指法官的口头语言。另一方面，法官的慎言是指在制作法律文书的过程中，本着节约文书篇幅的原则，对可能给当事人和案外人带来不利影响的内容要慎重书写，防止产生不良的后果。这是指法官书面语言的慎言。法官的善言，就是指法官要善于运用口头和书面语言，迅速查清案件事实、正确适用法律、准确处理案件。这也包括两个方面。第一个方面是指法官在审理案件过程中，在查明事实的基础上，本着当事人自愿的原则，抱着对当事人负责的态度，灵活运用多彩的语言，争取做好当事人的调解工作，促使当事人达成调解协议，及时解决纠纷、化解矛盾。这里的善言是指口头语言。另一方面，是指法官在制作判决书时，要善于运用质朴、准确的语言，准确地叙述、阐明当事人的争议、递交的证据、质证、认证的情况，以及认定的事实、适用法律及其裁判结果。当然，判决书中还包括法官审理这个案件的程序情况。让当事人从这份判决书中知道，法官是如何公开、公正地作出判决的。这是书面语言的善言。法官既要“慎言”，同时也要善言。只是要在诉讼过程中不同的场合、不同的阶段分别慎言、善言，不得弄错。
一、法官的慎言
(一)、法庭上的慎言
人民法院是我国的审判机关，是法律适用机关。法官的使命是通过开庭审理案件，对诉辩双方的争议和递交的证据进行理性的判断，在缜密的推理后对个案作出公正的裁判，从而实现司法公正。审判庭上的法官扮演的是中立、客观、相对超脱的，甚至是貌视消极的裁判者角色。在诉讼中，当事人总是试图用事实和理由影响法官，使法官作出有利于自己的判决。换一个角度来说，法官的言行对当事人也将产生一定的影响，使当事人作出是否有利于自己的请求和主张能否被法官采纳和支持的判断。开庭时，当事人心理十分复杂。法官的言谈、举止会对当事人的心理产生较大的影响。法官的音调、语气、节奏，能集中表达出法官的情感。
在法庭上喋喋不休是法官这一角色的大忌。在司法实践中，有少数法官开庭时与当事人打嘴战，甚至动辄训斥当事人。有的法官遇到言辞激烈、情绪激动的当事人，或者当事人双方为一问题争吵不休时，往往会说出“有没有完（指当事人之间的讲话）？”、“少说没用的话！”、“我问你什么你就说什么！”等不良效果的语言。这除了与审判作风专横有关外，还应归咎于这些法官对“法官不得与当事人辩论”、“法官不应介入争论”这一通行的国际司法理念的无知。当然，这种现象也与我国长期沿袭“纠问式”审判方式及其相应的言行定势有内在的关联。曾任大法官的英国著名哲学家培根有一段耐人寻味的名言：“听证时的耐心和庄重是司法工作者的基本功，而一个说话太多的法官就好比一只胡敲乱响的铜钹” 。也有的法官缺乏审判实践，在开庭时遇到意料之外的突然情况，便不能有效地驾驭庭审活动。语言表达不自如，前后矛盾。使当事人和旁听群众费解，直接影响了开庭审判的结果。法官在法庭上主要是负责主持庭审和维持正常的诉讼秩序，有意识地引导当事人或控辩双方提供一个充分进行陈述、说理、交涉、辩论的机会。法官主动介入双方的争论难免会有越俎代庖之嫌。且容易给当事人传达消极的心理暗示，造成不必要的误解和偏见，也给当事人以司法不公的印象。可以说，慎言既是法官应当恪守的职业诫律，同时也是法官这一角色的美德和操守。
法官应该像外交官那样慎言。稳重、理智和慎言是法官典型的形象表征。法官不得在法庭上喋喋不休，也不宜在法庭外大放厥词或者滥发议论。一般而言，主审法官在案件审理过程中，原则上不能接受媒体的采访，在案件审结之前无权向外界发表该案任何结论性的意见和观点。当然，法院可以通过指定的新闻发言人，以新闻发布会的形式与媒体进行对话和沟通。这既可以接受新闻监督，又可防止传媒对审判人员进行干扰。
笔者认为，法官在开庭时应注意做到：一、语言平和、通俗易懂，使当事人感到自然、贴切，能引起当事人思想上的共鸣；二要有逻辑性，即问话清楚、具体、准确、简洁，不能模棱两可，是非不清；三是要文明用语，尊重当事人的人格，以友善、谦和的态度对待当事人，不能使用讽刺、挖苦、贬损当事人的语言。同时，审判语言力求标准化，尽可能不用或少用方言土语，以免产生副作用。讲话要注意语言的艺术性，使人乐于接受、容易接受。善于在潜移默化中做当事人的思想工作，促使案件及时、顺利审结。反过来说，由于法律在社会生活中的特殊性、重要性，也不允许法官的语言过分随意，甚至粗俗。否则，会给工作造成被动，不利于执法，而且会有损于法院和法官的形象。同时，也容易损害当事人的感情，影响案件的审理。因此，法官除了慎言之外，还应有“忌语”。具体可包括下面几个方面：1、简单、粗暴的话语。这要求法官不管在什么时候、什么情况下，都要冷静，哪怕当事人感情冲动、出言不逊的情况下，也不能有失风度。2、侮辱性、伤人感情的话语。法官要从思想深处摆正与当事人的关系，平等相待，以礼相待，尊重当事人。哪怕是触犯了法律的罪犯，与其谈话也要慎重，不能随便脱口而出。俗话说：“良言一句三冬暖，恶语伤人六月寒”。法官身上既体现着法、理，也应体现着文明、人道和修养。3、污言秽语。法官不但在执法过程中要杜绝此类言语，在日常生活中也应时刻注意避免。
(二)、法律文书上的慎言
法律文书是法官口头语言的物质化，是法院送达给当事人关于案件审理程序和实体裁判的凭证。法官更应该注意慎言。法官查清事实之后，在叙述案件事实的过程中，要节约文书篇幅，对当事人的隐私、商业秘密、国家秘密，以及可能给当事人和案外人带来不利影响的内容要慎重书写，防止泄密和产生不良的后果。对当事人不存在争议的案件事实，无须交待得过于详细、具体，只要清楚即可。与本案无关或关系不大的内容，可以省略。对于可写可不写的一律略去。法律文书主文则要交待得具体、准确。注意慎用感情色彩的词语。
二、法官的善言
(一)、调解时的善言
调解作为民事案件的一种结案方式，被西方称之为“东方特色”。调解结案能及时化解当事人之间的矛盾，节约诉讼资源，提高诉讼效率。因此，法官要本着对当事人负责，对案件负责的态度，在当事人自愿的基础上，运用自己丰富的法律知识和多彩的语言进行调解。法官调解时，要转变自己居中裁判的意识，而要扮演调解委员这一角色。法官应该用真诚的态度、亲切的语言，与当事人打成一片。让当事人感到你是他值得信赖的人，是在帮他解决问题。让他们自觉地从放弃“要争个输赢”的狭隘、偏执心理。这样，容易取得好的调解效果。法官首先要向当事人说明调解结案的好处。使他们明白，民事案件当事人之间无非是亲属、朋友、同事、邻居、客户关系，只要把纠纷妥善处理了，双方仍然可以如以往一样和睦相处。从程序上来说，也可以省去上诉、申请执行，甚至申诉等麻烦，从旷日持久的讼累中早日解脱出来。法官可以采用谈心的方法，也可以采用用分头调解、当面调解、换位调解、案外人协助调解等方式做调解工作。
(二)、裁判文书上的善言
法官以理服人的最佳方式是制作一份说理透彻、论证缜密、认定事实准确、适用法律恰当的高水准的裁判文书。法官的功夫在庭外，制作一份说理透彻、推理严谨的高质量的裁判文书，是体现法官水平的重要标准。裁判文书是公正、效率的载体，是法官劳动和智慧的结晶。同时也是沟通法官（法院）与公众的桥梁。澳大利亚法官奥迪瑟特（Aldisert）认为：“法官就是职业作家。他或她必须拥有语言能力，如果这种能力不是天生的，他们必须后天通过自己的努力获得或学习后获得。法官必须通过自己获得这种能力。如果法官想清楚和中肯地写作，文字足以让有逻辑性的读者明白，法官必须首先清楚和仔细地思考，条理要清晰。这样做是尊重思考和逻辑的演绎和归纳法则的表现。任何不愿或不能这么做的法官都不能完全地履行其司法职责” 。
司法裁判的判决推理会使公众对于法庭的信任产生影响，既是否认为法庭是对事实或法律深思熟虑后才作出裁决的。这也帮助法官确认他或她作出的裁决是尊重法律的。书写判决书的过程中，法官可以保证他所作出的裁决是在其能力范围内最公平和公正的。一份好的判决书，应当保持非专业人士能够理解判决的内容。二审法院也可以从中知道该裁决是如何作出，以及为何这样作出的。在准备好判决书草稿后，如果时间允许，可以先把它搁置一段时间。当你再用新鲜的思路重读时，会比较容易发现判决书是否顺畅和富有逻辑，是否有重复，是否有的事实和推理被忽略了。
判决书要层次清楚。英国的丹宁勋爵曾经说过：“一页整快的、不加分割的文字看起来很难看，让人也不愿意读下去” 。判决书的内容分成几部分。同一部分内容使用段落编号，可以大大地有助于阅读、理解和参考。使用简单的语言和句子会更加有助于阅读。
实践中，有些判决书过于简略，反映不出诉讼的整个过程，缺少对双方举证、质证及法院认证的叙述。或者只有叙述，但高度概括。当事人无法了解其中详细内容。对于事实为什么这样认定交待得不清，法律适用不够准确，对法院为什么这样判决不清楚。给当事人的感觉是“判决书很霸道”。往往造成败诉方的无端上诉，甚至引起无谓的上访。浪费了当事人的时间、精力和经济，也增加了社会的不稳定因素，有违司法解决纠纷、化解矛盾的宗旨。相反，一份有理有据的判决书能让当事人信服，可以起到事半功倍的效果。
当然，法官的善言与详言并非同一意思。判决书并非越长越好，而是要恰到好处。判决书的语言，既要通俗易懂，又要法理深刻。要做到这一点，法官必须提高语言表达能力和法律业务水平。善于准确的表达个案处理的经过，以体现司法的公开、公正。下面以一审民事判决书为例，谈谈法官在判决书上如何善言。
1、首部：
1992年，最高人民法院颁布了《法院诉讼文书式样》，其虽然具有中国特色，但明显存在着缺陷。民事判决书的首部也不例外。笔者认为，应该增加以下几个方面的内容。1、案件受理日期、副本送达日期、开庭、合议庭评议日期，以便于了解答辩、举证情况，计算审理期限，也可以反映法官的工作效率。2、程序变化情况，如案件受理时确定为简易程序，后因案件疑难复杂而变更为普通程序的，应当予以说明，经过审判委员会讨论的，也应当予以说明。此外，当事人申请回避、对管辖提出异议的、追加当事人是否采纳等程序事项应该予以说明。3、延长审理期限说明。按普通程序不能在六个月审结、需要延长审理期限的，也必须说明合理的理由。4、对到庭协助法庭工作人员情况也应予以交待。如证人、翻译人员、鉴定人、勘验人等。增加了上述内容，就能将审判的全过程公布于众。
2、当事人诉辩部分
“原告诉称”和“被告辩称”作为民事判决书的组成部分，应当统一和服务于民事判决书这个整体要求。因此，“诉称”和“辩称”的内容，不应当仅是当事人原话的抄录，而应该是经过法院审查认定的当事人的真实意思表示，即双方当事人的诉讼请求和抗辩理由。由于民事诉讼当事人的文化程度和对法律的熟悉程度千差万别，有的当事人对于自己的合法民事权利尽管有着十分明确的意思表示，却不能以准确的语言表达。这就需要法官的审查、认定和准确表达。民事判决书是在案件审结以后制作，对“原告诉称”和“被告辩称”的叙述，就应同民事判决书的其他项目一样字斟句酌，准确恰当，符合法理。需要指出的是，有些法官对当事人的诉称、辩称归纳得过于概括、抽象，往往只有寥寥数行，不足百余字，不能完整、准确得反映当事人的陈述理由，甚至以偏概全，遗漏当事人的主张和理由。有的法院就曾出现过当事人拿着判决书质问法官的情景，责怪法官未将其诉讼主张、理由写全、篡改其诉讼理由。
3、举证、质证、认证部分
最高人民法院颁布的《法院诉讼文书式样》没有规定这一部分内容。实行“辩论式”民事审判方式改革后，当庭举证、质证、认证是庭审过程中的精彩部分。这一重要的庭审活动应该在裁判文书中得到充分体现。现在常见的手法是对双方的证据列清单。没有对每份证据的内容简略说明及当事人举出该证据的目的。除了举证的当事人和法官知晓证据内容和举证目的外，对方当事人包括案外人难以从判决书上了解具体内容和目的。对于对方的质证意见，也往往叙述得过于简略，尤其是对同一份证据中对方当事人既有认可又持有异议的部分，往往交待得不清楚，甚至避而不谈。关于认证部分，有的法官认定证据时，往往空泛地按照证据的客观性、关联性、合法性进行陈述，至于客观性、关联性、合法性当事人是否明白，那就不去管它了。而对不予认定的证据没有详尽地说明为什么不予认定，难以让当事人心服口服。
需要指出的是，现在很多民事裁判文书在制作过程中，往往只是简单地叙明当事人所举证据的种类、内容，而对当事人应当对哪些事实负举证责任及举证不能的后果则未予说明。这种做法容易给当事人造成一种误解：好像法院审理民事案件只是法官的事，当事人只需将能提供的证据交到法院就算完事，法官就必须下一个公正的裁判。即无论在何种情况下，法官应有能力识破真伪，作出完全准确合理的裁判。这样的评判标准对法官来说显然是不客观、不公正的。要打破这种观念，就必须明确当事人的举证责任，进一步公开裁判规则。实际上在民事审判中，即便是当事人竭力举证，或因客观原因不能举证，也常常导致法官难以辨别案件事实真相。这时候，法官只能依据认定的双方证据作出裁判。但这一裁判规则如不在裁判文书中加以说明，裁判文书的公正性、合法性，就不会让社会公众产生内心的信赖。甚至有些当事人会认为法官是偏袒一方或是糊涂办案。这种看法显然会对法院的公正形象产生很大的冲击。相反，个案中交待了当事人对自己应举出哪些具体证据，会让当事人明白法官依据举证状况确定案件事实并居中裁判的司法理念，也会让社会公众和当事人明白法官审判案件不仅仅是法官辨别真伪作出裁判的过程，也是当事人积极举证并力图举出符合要求的证据让法官足以信服的过程。当事人积极有效的举证，又是决定案件裁判结果的关键。这样，很多因当事人举证不能而败诉的情况发生时，就会为社会公众理解和接受，也会很大程度地提高法院的公信度。
4、查明事实部分
一般而言，民事判决书的查明事实部分按照时间的先后顺序叙述事情发生的原因、经过和结果。以叙述清楚、让当事人明白为原则。对当事人争议的事实不能回避。该事实存在的应该交待清楚，不存在的就不写。涉及当事人或他人隐私的，不应记叙细节，只把问题点明即可。对涉及国家秘密和商业秘密的，应该根据保密法的规定注意保密。对于双方当事人没有争议的事实可简写。对于重复发生的事实，无须重复叙述，可以“用同样的方式……”、“仍……”等词语概写。与案件有关的事实要写，与案件无关的事实坚决不写。有并行发展的事实需要交待的，可以先详写主要事实，次要事实在“另查”、“又查”、“再查”部分叙明。
5、本院认为部分
本院认为部分即判决理由，历来被认为是判决书的核心和灵魂，必须做到说理透彻、论证有力。将事理、法理、情理融会于民事判决书中，使法院的民事判决无懈可击、令人折服。同时，法律要求公正裁判，但法律本身并不能提供具体的标准。法律正义的实现，在很大程度上取决于主审法官对个案事实的透彻分析，对支持判决的法律规范的探求。而法官合理思维过程的体现就是说理。一份好的判决书，其说理是将案件事实和判决结果有机联系在一起的纽带，是裁判的灵魂。通过说理可以“达到活的、变动不居的社会生活与死的、刻板固定法条之间的沟通” 。我们知道，公正往往被认为是至上的司法价值。然而，我们必须认识到公正不但要实现，而且其过程也必须有所显示。从而使当事人和社会公众意识到公正是怎样得以切实实现的。后一点十分重要。
在案件审理过程中，公正的实现是通过法官审理案件的过程得以展示的。公正司法的原则要求法官必须在公众面前审理案件，因此可以受到公众评论的制约。就理论的角度而言，只有极少数的案件审理会吸引公众的注意力。公布于众的司法判决推理往往也是如此。在大多数情况下，对作出判决原因的理性阐述会反映出法官的公正与否。将作出裁判的正式推理过程公布于众，对于我们实现公正将起到不可或缺的作用。对于败诉者而言，判决对于他的意义远远大于判决对胜诉者的意义。胜诉者往往一直坚信自己的主张正确无疑，同意他们观点的法官能告诉他的不外乎是他们已经知道的东西。而败诉人却往往急于知道为什么自己会输。澳大利亚高级法院前法官Frank kitto曾经说过：“满足案件当事人可能有的一种渴望，即他们不仅希望案件结果的好坏，而且希望知道法官为什么会作出这样的判决。让败诉方知道他为什么会败诉非常重要” 。
具体到写作而言，本院认为部分的说理，一、必须要立足于事实，注重事理分析。以事以据论理。应以法院认定的事实为基础进行论证，对是否支持当事人的诉讼请求及答辩意见应根据事理进行论述，并作出明确的表态，将裁判建立在事实的基础上，做到有理有据。二、要着眼于法律，以法论理。对当事人适用法律所持不同意见，应给予答复，并说明理由。针对当事人的行为，应依照法律规定，分析论证哪种行为是合法的，哪些行为是不合法的；哪些诉讼请求合理，哪些诉讼请求不合理。对适用的法条应予以理解，并从法理上、法律上进行充分的论证，阐明法律规范与案件事实的内在联系，分清是非，明确当事人应承担的责任。三、论证要有针对性，防止出现千篇一律、千案一面的现象，要重视个案个理。我们知道，每一个案件都有其特点及特有的表现形式。要针对这种特殊性，针对当事人争议和诉讼请求，展开具体深入的论证和说理。如果仅仅以“某人的行为违反了国家有关规定，其诉讼请求无理”这种毫无个性的语句来表述，没有在文书中论证清楚为什么无理，就不能使当事人信服。四、说理要注重逻辑性。在论述过程中，要做到条理清楚，论述全面，使事实、理由、和判决结果互相对应、协调一致。不能顾此失彼、漏洞百出。五、要加强正反说理。既要正面阐明法院判决的理由，又要对当事人所持的谬误、主张予以反驳，将为什么不支持的理由写得清清楚楚。使当事人赢得理直气壮，输得明明白白。“对一些情有可恕、法不可恕的案件，不但重视法理方面的阐述，而且注重融情、理于法之中，结合具体案件对当事人进行语重心长的教育”。
另外，在说理中还要平等对待各方当事人的参诉意见。有理的要写，无理的观点也要有所反映，尤其是对无证据支持的诉讼请求不予采纳的，要予以说明。使当事人感觉到法官对双方是平等的、公正的，使案件在实体上和程序上做到一致、公开。
5、判决主文
法院根据已经查明的事实，准确运用法律，对当事人争议的纠纷作出裁判。主文必须做到准确、合法、规范。判决主文的基本要求是：解释上的单一性，只能做一种解释，不能做两种或两种以上的解释；内容上的实施性，不是空洞说教，而是规范当事人的具体行为；词语上的确定性，词语要规范、准确，不能模棱两可。当事人的称谓必须写全称，不能简写，以防止判决所确定的权利、义务指向不明。判决主文的内容必须确定，不能含糊不清。措词要严谨、得当。如在给付之诉中，要准确使用“偿还、返还、给付、支付、赔偿”等相关而又有区别的词语。对每项请求都应有所交待。对于多项请求的，应注意分条对每项请求分别作出判决。对于驳回的请求，亦应逐项驳回，不能以“驳回原告其余的诉讼请求”等表达不具体的话语。相反，对于当事人没有请求的项目，法官不能主动作出裁判。这样的话，即是超请求判决，擅自代一方当事人做主。
关于“法官后语”
近年来，我国在事实上形成自上而下的司法改革运动，为民事判决书的个性化改革提供了较为宽松的社会条件。法官后语随之诞生。有些法官在民事判决书的后面附加一些与案件有关的建议、说明或评论。它不是判决书的组成部分，而是审理案件的法官根据案件的具体情况，对判决书中相关内容的进一步说明。法官后语的内容绝大多数与社会伦理道德体系密切相关，而且多数已经逾越法官裁量的范围，其目的在于帮助当事人更好地理解判决书形成的理由，以便双方当事人服判息诉。
法官后语产生的直接动力，来自法官对判决书说理不足的一种弥补。它是在民事裁判文书高度规范状态下，法官个性的一种释放和张扬。笔者认为，适当篇幅的法官后语，能起到画龙点睛的作用，令人耳目一新。也使当事人感到“耳聪目明”。
辽宁省城镇房地产交易管理条例（修正）
辽宁省人大常委会
辽宁省城镇房地产交易管理条例（修正）
辽宁省人民代表大会常务委员会
（1995年1月20日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过；根据2000年1月27日辽宁省人民代表大会常务委员会第十三次会议《关于修改〈辽宁省城市房地产交易管理条例〉的决定》修正）
第一章 总则
第一条 为促进城镇房地产业发展，维护房地产交易秩序，保护国家和房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他法律、法规，制定本条例。
第二条 在我省城镇进行房地产交易，应当遵守本条例。
本条例所称房地产交易，是指房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房屋典当、房屋交换的行为，不包括成片土地的出让和转让。
因城市住房制度改革买卖房屋的，按照国家和省有关规定执行。
第三条 房地产交易应当遵循自愿平等、协商一致、公开公正、有偿互利的原则。
第四条 房地产交易当事人，应当遵守国家法律、法规，其合法权益受法律保护。
第五条 省、市、县（含县级市，下同）房产管理部门、土地管理部门按照本级人民政府规定的职权，各司其职，密切配合，负责房地产管理。
市人民政府可以确定有关部门组成房地产交易管理机构，负责房地产交易日常管理工作。
房产、土地、工商、税务、物价、国有资产管理等部门按照各自的职责分工，依法对房地产交易活动实施监督管理。
第二章 交易管理一般规定
第六条 进行房地产交易，交易当事人必须依法签订交易契约或者合同，并持下列文件到房地产所在地房地产交易管理机构办理登记手续：
（一）房屋所有权证及该房屋占用范围内的土地使用权证；
（二）当事人身份证件或者法人资格证书；当事人委托他人代理的，应该出示委托证明文件；
（三）房地产交易契约或者合同文本；
（四）房地产交易管理机构认为应当提供的其他证明材料。
第七条 房地产交易当事人应当使用国家规定的房地产交易契约或者合同文本。契约或者合同文本内容应当包括：当事人姓名、法人名称；房屋座落、面积结构、附属设施状况、占地面积、标的物四至界限、用途；交易方式；用地面积、土地使用用途、土地使用权取得方式；违约责任
及其它相关事项。
第八条 房地产交易价格及经营性服务收费，根据不同情况分别实行政府定价和市场调节价。
土地基准地价、向居民出售的新建普通商品住宅价格、拆迁补偿房屋价格实行政府定价。
其它各类房屋的买卖、租赁、抵押、典当价格实行市场调节价。
政府有权对实行市场调节价的房地产交易价格和经营服务性收费进行间接调控和引导，必要时，可实行最高或最低限价。
第九条 禁止有下列情形之一的房地产进行交易：
（一）未依法登记领取权属证书的；
（二）权属有争议或者权属证书与标的物不符的；
（三）共有房地产未经其他共有人书面同意的；
（四）依法应收回土地使用权的；
（五）司法机关和行政机关按照国家法律或有关政策规定限制房地产权利的；
（六）有关房地产债务在当事人之间未达成协议的；
（七）房产管理部门调拨给单位或者个人使用的；
（八）代管房产无法定所有人签署委托书的；
（九）其他依法禁止权属转移的。
第十条 实行市场调节价的房地产交易，必须由房地产价格评估机构对房屋及该房屋所占用范围内的土地进行评估。交易双方可依据评估的价格协商议定成交的价格。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行。
政府实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员应取得房地产评估资格，并持证上岗。
第十一条 房地产转让，当事人应当向房产、土地、物价管理部门如实申报成交价格，不得虚假申报。
第十二条 转让、抵押国有房产，必须经县以上国有资产管理部门审查，并按照审批权限办理批准手续。
第十三条 建立房地产交易市场，须经县以上人民政府批准，并到当地工商行政管理部门登记。
第十四条 房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有与开展业务相适应的财产和经费；
（四）有与开展业务相应的专业人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
第十五条 房地转让或者变更时，应当向房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
经市、县人民政府确定由一个部门颁发统一的房地产权属证书，按国家有关规定执行。
第十六条 房地产抵押和房屋典当、交换时，应当向县以上房产管理部门、土地管理部门办理登记手续。因处分抵押房地产和典当、交换房屋而取得土地使用权和房屋所有权的，应当办理过户登记。
第十七条 发生房地产交易纠纷，当事人可以通过协商或者当地房地产交易管理机构调解解决；可以向仲裁机构申请仲裁或者向房地产所在地人民法院起诉。
第三章 房地产转让
第十八条 本条例所称房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产让渡给他人的行为。
房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的；
（二）按照出让合同约定进行投资开发属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的。
第二十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第二十一条 企业兼并、合并涉及房地产转让的，按照本条例规定办理转让手续。
第二十二条 预售商品房应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按照提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25％以上；
（四）已经确定交付和进住日期；
（五）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记。
符合以上条件的，由房产管理部门发给商品房预售许可证明。
第二十三条 房产管理部门直管，单位自管和人民法院依法拍卖的房屋，由拍卖机构组织拍卖。
第二十四条 房屋所有人转让与他人共有的房屋，应当提前三个月通知共有人。在同等条件下，共有人有优先购买权。
第二十五条 出租人转让租赁期限未满的房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。给承租人造成经济损失的，由出租人赔偿承租人的损失。
第四章 房屋租赁
第二十六条 本条例所称房屋租赁是指房屋所有人以非国家定价租金标准，将其房屋使用权出租给承租人的行为。
第二十七条 房屋租赁，出租人和承租人应当持租赁契约或者合同，向房产管理部门登记备案。房屋租赁期限不得超过10年，逾期需继续租赁的，应当到房产管理部门办理延续租赁登记备案手续。
第二十八条 有下列情形之一的，出租人可以提前解除房屋租赁契约或者合同：
（一）出租人因不可抗力的原因须提前解除契约或者合同的；
（二）承租人违反契约或者合同改变房屋用途的；
（三）承租人未经出租人同意转租房屋的；
（四）承租人未按照契约或者合同规定缴纳租金，且迟延时间超过三个月的；
（五）承租人损坏房屋或者设备而不维修、不赔偿的；
（六）承租人其它主观过错造成须提前解除契约或合同的；
（七）经房产管理部门鉴定为危险房屋不能继续使用的。
第二十九条 有下列情形之一的，承租人可以提前解除房屋租赁契约或者合同。
（一）承租人因不可抗力的原因须提前解除契约或者合同的；
（二）出租人未按照契约或者合同规定履行其对该房屋的正常维修责任的；
（三）出租人其它主观过错造成须提前解除契约或合同的；
（四）经房产管理部门鉴定为危险房屋不能继续使用的。
第三十条 符合本条例第二十八条（一）项、第二十九条（一）项规定提前解除房屋租赁契约或者合同的，出租人或者承租人免除赔偿责任。
符合本条例第二十八条（二）、（三）、（四）、（五）、（六）项，第二十九条（二）、（三）项规定，提前解除房屋租赁契约或者合同的，承租人或者出租人应当按照造成的实际损失支付对方赔偿金。
第三十一条 房屋租赁契约或者合同有效期满，或者提前中止，出租人、承租人应当共同对房屋及设备进行现场检查，双方无异议后，签署书面意见，15日内办理租赁注销手续。
第三十二条 房屋所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益依照国家和省有关规定上缴国库。
第五章 房地产抵押
第三十三条 本条例所称房地产抵押是指房地产抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
第三十四条 共有房屋进行抵押时，除出具房屋所有权证、土地使用权证、共有权保持证外，须出具房屋共有书面协议。
第三十五条 抵押人用已出租的房屋抵押时，原租赁契约或者合同继续有效，但应事先通知承租人。抵押人不能清偿债务，抵押房地产被处分或者拍卖时，租赁期限已满的，承租人在同等条件下，有优先购买权；租赁期限未满的，承租人有权继续按原租赁契约或者合同承租。
第三十六条 抵押期间，抵押人未经抵押权人的书面同意，不得对抵押物拆建、改建、更换租户、出借、出卖、赠与、分割或者以其他形式进行处分。抵押期间，抵押权人不得使用抵押物或者以抵押物与第三者签订其他契约或者合同。
第三十七条 抵押人为法人的，其分立、合并、更名，应当到房地产交易管理机构办理变更手续；抵押人为自然人的，一方或双方死亡，其继承人或者受遗赠人应当自取得继承或者受遗赠有效证件之日起15日内，到房地产交易机构办理抵押变更手续。
第三十八条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于缴纳土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
第三十九条 抵押期满，抵押人能够清偿债务的，双方当事人应当于期满之日起15日内，共同到房地产交易管理机构办理抵押注销手续。
第四十条 同一处房地产设定若干抵押权的，其抵押价格之和不得超过该房地产的总值。清偿次序按照登记先后确定，同时登记的，按照各方债务额比例清偿。
第六章 房屋典当
第四十一条 本条例所称房屋典当是指房屋所有人（出典人）将房屋出典给承典人的行为。
第四十二条 典当期限内，承典人享有占有、使用、收益的权利，承典人可以将承典房屋转典或出租；但转典或出租期限超过原典契约定期限的，须经出典人同意。
第四十三条 在典当期内由承典人按照契约或者合同负责该房屋的维修。对典期内因房屋损坏而造成的人身财产损失，除不可抗力的原因外，由承典人负责。
第四十四条 典当期届满，出典人退回典价款，承典人腾退承典房屋，典当双方当事人应当在期满之日起15日内共同到房地产交易管理机构办理典当注销手续。承典人、出典人经协商也可以续签典当契约或者合同，并在双方签订契约或合同之日起15日内，到房地产交易管理机构登
记备案。
第四十五条 典期届满逾期10年或典契未载明期限经过30年未赎的，视为绝卖。由承典人持原典当契约和法院判决书，向房屋所在地房产管理部门申请办理产权变更登记手续。
第七章 房屋交换
第四十六条 本要例所称房屋交换是指房屋所有人或者使用人交换房屋所有权或者使用权的行为。
第四十七条 房屋产权交换，其不等价部分按照本条例第三章的规定办理房地产转让手续。
第四十八条 房屋使用权交换，因房屋结构、设施、面积、用途、区位等相关因素，房屋使用价值有差异的，由有关部门测定差价，并由受益方按比例向市人民政府规定的部门缴纳差价款。具体办法由市人民政府确定。
第四十九条 房屋使用权交换，应当征得房屋所有人的同意。房屋所有人对使用人正当的交换行为应当支持。
第八章 税费
第五十条 从事房地产交易，交易当事人必须依法纳税。
第五十一条 房地产交易成交后，交易当事人应当按照下列规定，向房地产交易管理机构缴纳交易手续费：
（一）房地产转让，按照成交价的1％缴纳，由买卖双方平均承担，个人购买新建商品住房免缴交易手续费；单位购买新建商品房和个人购买新建非住宅商品房，按照成交价的0．5％缴纳，由买卖双方平均承担。
（二）房屋租赁，按照租金的1％缴纳，由租赁双方平均承担。
（三）房屋典当，按照典价的1％缴纳，由典当双方平均承担。
（四）房地产抵押，个人购买住房抵押，按宗收取，每宗不得超过200元；其它抵押按抵押款0．3％缴纳，由抵押人承担。
（五）房屋不等价交换部分，按照差价的1％缴纳，由交换双方平均承担。
房地产交易手续费，除房地产交易管理机构外，其它任何单位和个人不得收取或变相收取。
第五十二条 交易手续费的使用，按照省财政部门的有关规定执行。
第九章 罚则
第五十三条 对违反本条例，按照下列规定实施处罚：
（一）对违反第八条规定的，由房产管理部门撤销非法交易，并处以交易价款2倍以上罚款；
（二）对违反第十二条规定的，由国有资产管理部门依据有关规定实施处罚；
（三）对违反第十三条规定的，由工商管理部门责令停止违法活动，并处以2万元以下罚款；
（四）对违反第十四条规定的，由工商部门责令停业，并处以2万元以下罚款；
（五）对违反第十九条规定的，由土地管理部门没收违法所得，并处以出让金额5％至10％的罚款；
（六）对违反第二十条规定的，由土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，并处以违法所得20％至50％的罚款；
（七）对违反第二十二条规定的，由房产管理部门责令停止预售活动，没收非法所得，并处以违法所得1％以下罚款；
（八）对违反第三十二条规定的，土地管理部门应没收其非法收入，并根据情节处以非法收入20％至50％的罚款；
（九）对违反第五十一条规定的，由房产管理部门责令限期补缴交易手续费，未按期补缴的，从逾期之日按日加收应缴交易手续费0．5％的滞纳金。
第五十四条 对妨碍阻挠房地产管理人员执行公务、扰乱房地产交易秩序的，由公安机关根据《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第五十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第五十六条 房地产交易管理机构、房地产中介服务机构的工作人员滥用职权，玩忽职守，徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十章 附则
第五十七条 本条例应用中的具体问题由省人民政府负责解释。
第五十八条 本条例自公布之日起施行。
1995年1月20日
