关于印发《汕头市物业管理服务收费暂行办法》的通知
广东省汕头市物价局 汕头市国土房产局
汕头市物价局 汕头市国土房产局
关于印发《汕头市物业管理服务收费暂行办法》的通知
汕价〔2000〕81号
各区物价局、国土房产分局，市房地产物业管理中心，市区各物业管理公司:
现将《汕头市物业管理服务收费暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
汕头市物价局 汕头市国土房产局
二000年四月十日
汕头市物业管理服务收费暂行办法
第一条 为规范物业管理服务收费行为，维护业主、使用人和物业管理公司的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《广东省物业管理条例》和《广东省经营服务性收费管理规定》等有关法律法规和规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称的物业管理服务收费(以下简称物业收费)， 是指依法设立的从事物业管理服务的企业法人(以下简称物业公司)接受业主、使用人委托，提供与其居住或使用环境及需求有关的服务所收取的费用。
第三条 本市行政区域内的物业收费适用本办法。
第四条 汕头市物价局是全市物业收费的行政主管机关，负责本办法的组织实施和监督检查工作。
各区、县(市)物价局按收费管理分工权限，负责本辖区内物业收费的管理工作。
第五条 物业收费的制定遵循以下原则：
(一)有偿服务、公平合理、按质论价原则；
(二)遵循价值规律，以合理成本费用为依据的原则；
(三)兼顾经营者及消费者双方利益的原则。
第六条 物业收费标准的制定，必须考虑小区等级，结合物业服务内容、服务质量、服务深度，对物业管理服务内容实行分项测算，综合考核成本，按物业管理服务的内容、用途分别核定收费标准。
第七条 物业管理服务内容包括基本服务和其他服务两方面。
基本服务包括：
(一)清洁卫生：负责公共场地的清扫、保洁，收运垃圾，保持环境卫生；
(二)环境绿化：负责花木、草地等绿化物的植保管养，保持绿化物正常生长；
(三)治安防范：负责小区安全防范保卫。设专职保安人员值班巡逻，维护公共秩序；
(四)公共设施：负责公共道路、场地、公共排水、排污系统（含公共洗手间）的日常维修维护；负责机电设备(含防盗门、发电机组等)、配电、供水、供气、通风设施、公共照明(含梯灯)、消防设施的日常维修维护；负责公共水电费用；
(五)规范管理：负责规范化管理。管理区域保安24小时值
班巡逻，物业公司建立24小时中央值班调度制度。制订各项管理制度，管理保存档案资料和收费记录。
其他服务包括：(一)电梯；(二)中央空调；(三)闭路监控系统。
第八条 物业用途分为：
(一)住宅：多层住宅（含经济适应住房）、高层住宅、高尚住宅( 含别墅区)；
(二)党政机关、事业单位、社会团体、学校、幼儿园；
(三)写字楼；
(四)工业厂房、仓储；
(五)商业用房：商场(商铺)、饮食服务、娱乐。
第九条 物业收费实行政府指导价和市场调节价：
(一)已成立业主委员会的，其物业管理服务收费标准由业主委员会与物业公司在依法签订委托管理合同的前提下,参照各类政府指导价约定或由双方协商议定，并报分管物价部门备案；
委托合同应载明服务项目、服务期限、费用、违约责任、损害赔偿、终止合同等内容。
(二)未成立业主委员会的，其收费标准实行政府指导价， 由物业公司在政府指导价的范围内提出，报分管物价部门核定。
物业收费政府指导价由市物价局按省制定的政府指导价结合本地实际情况制定并公布（工业厂房除外）。
第十条 物业收费政府指导价实行分等级确定收费标准的办法，按物业用途各分四个收费等级，每二年评定一次。收费等级的评定由市物价局会同物业管理行政主管部门等有关部门联合组织实施。
市区收费等级条件及收费标准，由市物价局另行下达。市物价部门将根据情况的变化和物业公司进入市场的程度对政府指导价收费标准作适时调整。
第十一条 物业收费的管理权限， 实行统一政策、分级管理、区域管辖。
管理权限分工如下：
(一)市物价局负责：市区经济适用住房；收费等级为一级、二级；
(二)区物价局负责：行政区域内收费等级为三级、四级；
(三)县(市)物价局按市制定的原则，对区域内物业收费实行管理。具体收费等级条件和标准由县(市)物价部门结合各自实际确定，报市物价局备案。
第十二条 物业公司申报或调整物业收费的程序：
(一)向分管物价部门报送书面申请报告；
(二)填写《汕头市物业管理服务收费标准申报表》；
(三)附《工商营业执照》、《物业管理资格证书》和"物业总平面图"等资料复印件；
(四)填写《物业小区收费等级评定表》；
(五)已成立业主委员会的附委托管理合同复印件和业主委员会成立批准文件复印件；
(六)物价部门认为需要提供的其他资料。
第十三条 物业管理小区内供水、供电等由物业公司转供服务的，物业公司应在一年内将物业小区内供水、供电等设备移交供水、供电部门管理，对小区内的业主用户实施直抄到户，水、电价格按政府规定标准执行。
对尚未直抄到户的住宅小区，经物价部门批准，物业公司可适当加收一定的损耗费用,即:
(一)电价：按市区分类到户电价加变线损10％；
(二)水价：按市区分类到户水价加水损(含加压费用)，15层（含15层）以下加收25%，15层以上加收35%；
(三)气价:按市区管道煤气价格加气损5％。
物业公司办公、生活等自用水、电、气以及绿化物养护、园林水池装饰、公共场所的清洗等用水、用电应单独装表并在物业管理服务费中列支，不得列入损耗支出范围。
各县(市)物业管理中水、电、煤气管道价格加收损耗的标准，由县(市)价格主管部门参照市区标准确定。
第十四条 实施物业管理的区域内应设置临时停车场所，供业主及来访客人停放车辆。
车辆保管费按市物价局有关规定执行。
第十五条 未经综合验收合格的物业，建设单位应当承担全部物业管理费用。经综合验收合格，但建设单位未售出的空置物业，建设单位应当分摊物业管理、维修费用和水、电、气的损耗和相关费用，分摊的比例以不增加其他业主、使用人负担为前提，按不低于收费标准的百分之五十计收。
物业小区内配套的营业场所（会所、停车场）由经营单位相应承担物业管理费用。
第十六条 已购置物业而未使用的业主、使用人，应向物业公司书面报告，并相应减收物业管理费用和损耗费。物业管理费用按不高于收费标准的百分之五十计收；由物业公司代管的水、电、煤气按市物价部门规定的表底数计收。
第十七条 物业管理服务费用一律以政府国土房产部门认定的建筑面积作为计费单位计收。
第十八条 物业公司应提供与收费内容相符的服务，因特殊原因而暂时无法提供某项服务的，应相应减收该项服务的收费；业主、使用人应按规定交付物业管理费用和损耗费。对已提供服务而逾期不交费者，物业公司可按日加收欠交金额千分之一的滞纳金。
第十九条 物业公司在不影响业主、 使用人利益的前提下，利用属于全体业主产权的物业场地、设备等条件，开展各种经营活动的，其收益应用于补充物业管理费用。
第二十条 物业收费原则上按月收取，需预收的最多不得超过三个月。未经物价部门批准，不得以任何形式向业主、使用人收取长期占用性质(超过三个月以上)的物业管理费用；不得代其他单位向业主、使用人收取与自身管理和服务无关的任何费用。
第二十一条 物业公司应建立健全收费管理制度，如实、准确记录和保存有关收费资料，严格执行规定的收费标准，使用税务部门规定的票据。
物业收费应按规定实行明码标价，接受业主、使用人和物价部门的监督：
(一)实行政府指导价管理的，由物业公司向物价部门申领《广东省经营服务性收费许可证》，亮证收费，并悬挂于物业管理收费场所醒目处。
(二)所有物业收费均须设置市物价局监制的物业管理服务收费标价牌。标价牌安置于住宅小区的主要出入口(单栋的住宅楼宇进出大门)显眼处。
第二十二条 物业公司每半年应向业主、 使用人公布物业管理服务费和损耗费的收支使用情况，并告知各业主委员会委员。年终收支情况须抄报分管物价部门备案。
第二十三条 物业收费实行年审制度， 年审办法按有关规定执行。
第二十四条 本办法由市物价局负责解释。
第二十五条 本规定自2００1年1月1日起执行。原市物价局、市国土房产局《关于印发〈汕头经济特区物业管理服务收费实施办法〉的通知》(汕市价〔1995〕84号文)同时废止。
关于加强重大工程安全质量保障措施的通知
国家发展和改革委员会 工业和信息化部 住房城乡建设部
关于加强重大工程安全质量保障措施的通知
发改投资[2009]3183号
各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级省会城市人民政府，新疆生产建设兵团：
工程安全质量关系人民生命财产安全。近年来，各地区、各部门普遍加强了工程安全质量管理，工程安全质量水平不断提高。但在重大工程领域，仍有一些项目前期工作准备不足、深度不够，不顾客观条件盲目抢时间、赶进度，安全质量管理不严，责任制未真正落实，造成工程质量下降，安全隐患增加，包括城市地下工程、油气水电等生命线工程和水利、能源、交通运输等大型基础设施在内的重大工程安全质量形势面临严峻挑战和考验。对此，必须引起高度重视，采取有效措施切实加以解决。为深入贯彻落实科学发展观，保证重大工程安全质量，促进国民经济又好又快发展，经国务院批准，现就有关事项通知如下：
一、科学确定并严格执行合理的工程建设周期
合理的工程建设周期是保证工程安全质量的重要前提。有关方面对此要高度重视，科学确定并严格执行合理工期。
（一）科学确定合理工期。建设单位要根据实际情况对工程进行充分评估、论证，从保证工程安全和质量的角度，科学确定合理工期及每个阶段所需的合理时间。要严格基本建设程序，坚决防止边勘察、边设计、边施工。
（二）严格执行合理工期。在工程招标投标时，要将合理的工期安排作为招标文件的实质性要求和条件。要严格按照施工图招标，不能预招标或边设计边招标。与中标方签订的建设工程合同应明确勘察、设计、施工等环节的合理周期，相关单位要严格执行。
（三）严肃工期调整。建设工程合同要严格规定工期调整的前提和条件，坚决杜绝任何单位和个人任意压缩合同约定工期，严禁领导干部不顾客观规律随意干预工期调整。确需调整工期的，必须经过充分论证，并采取相应措施，通过优化施工组织等，确保工程安全质量。
二、充分做好工程开工前的准备工作
工程开工前的准备工作是保证工程安全质量的基础环节。要充分做好规划、可行性研究、初步设计、招标投标、征地拆迁等各阶段的准备工作，为有效预防安全质量事故打下坚实基础。
（一）建立工程安全评估管理制度。建设单位要对工程建设过程中可能存在的重大风险进行全面评估，并将评估结论作为确定设计和施工方案的重要依据。实行工程安全风险动态分级管理，要针对重大风险编制专项方案和应急预案。
（二）前期工作各环节都要加强风险管理。规划阶段要不断优化工程选线、选址方案，尽量避免风险较大的敏感区域。可行性研究报告要对涉及工程安全质量的重大问题进行专门分析、评价，提出应对方案。工程初步设计必须达到规定深度要求，严格执行工程建设强制性标准，提出专门的安全质量防护措施，并对施工方案提出相应要求。工程开工前要切实做好拆迁和安置工作，减少工程安全质量隐患，为项目顺利实施创造良好外部环境。
（三）工程招标投标要体现安全质量要求。建设单位应将强制性安全与质量标准等作为招标文件的实质性要求和条件。施工单位要按照《高危行业企业安全生产费用财务管理暂行办法》（财企[2006]478号）的有关规定提取安全生产费用，并列入工程造价，在竞标时不得删减。招标投标确定的中标价格要体现合理造价要求，建立防范低于成本价中标的机制，杜绝造价过低带来的安全质量问题。勘察、设计、施工、物资材料和设备供应等环节的招标投标合同要对工程质量以及相应的义务和责任作出明确约定。
三、切实加强工程建设全过程安全质量管理
工程的实施是项目建设的中心环节。建设、勘察、设计、施工、监理单位等有关方面应认真贯彻执行《建设工程质量管理条例》和《建设工程安全生产管理条例》，切实提高安全质量意识，强化安全质量管理，确保工程质量安全。
（一）建设单位要全面负起管理职责。建设单位是项目实施管理总牵头单位，要根据事前确定的设计、施工方案，组织设计、施工、监理等单位加强安全质量管理，确保工程安全质量。要认真执行工程的安全设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用的有关规定。要定期和不定期地对安全质量管理体系运行情况，勘察设计单位、施工单位和监理单位落实安全质量责任情况进行检查。
（二）加强设计服务，降低工程风险。设计单位要加强项目实施过程中的驻场设计服务，了解现场施工情况，对施工单位发现的设计错误、遗漏或对设计文件的疑问，要及时予以解决，同时对施工安全提出具体要求和措施。要根据项目进展情况，不断优化设计方案，降低工程风险。
（三）加强施工管理，切实保障工程安全质量。施工单位要按照设计图纸和技术标准进行施工，严格执行有关安全质量的要求，认真落实设计方案中提出的专门安全质量防护措施，对列入建设工程概算的安全生产费用，不得挪作他用；要加强对施工风险点的监测管理，根据标准规程，科学编制监控量测方案，合理布置监测点。
（四）加强工程监理，减少安全质量隐患。监理单位应认真审查施工组织设计中的安全技术措施，确保专项施工方案符合工程建设强制性标准。要发挥现场监理作用，确保施工的关键部位、关键环节、关键工序监理到位。落实安全监理巡查责任，履行对重大安全隐患和事故的督促整改和报告责任。
（五）建立施工实时监测和工程远程监控制度。建设单位应委托独立的第三方监测单位，对工程进展和周边地质变形情况等进行监测、分析，并及时采取防范措施。建立工程远程监控网络系统，接收并及时分析处理施工现场信息，强化工程安全质量的信息化管理。
（六）强化竣工验收质量管理。要严格按照国家有关规定和技术标准开展竣工验收工作，将工程质量作为工程竣工验收的重要内容。工程质量达到规定要求的，方可通过竣工验收；工程质量未达到要求的，要及时采取补救措施，直至符合工程相关质量验收标准后，方可交付使用。
四、严格落实安全质量责任
要切实提高安全质量责任意识，严格落实有关各方责任，建立各负其责、齐抓共管的工程安全质量责任约束机制，有效保障工程安全质量。
（一）严格落实工程安全质量责任制。建设单位对项目建设的安全质量负总责，勘察设计单位对勘察、设计安全质量负责，施工单位对建设工程施工安全质量负责，监理单位对施工安全质量承担监理责任。相关单位违反国家规定，降低工程安全质量标准的，依法追究责任。由此发生的费用由责任单位承担。
（二）严格注册执业人员责任。注册建筑师、勘察设计注册工程师等注册执业人员对其签字的设计文件负责。施工单位确定的工程项目经理、技术负责人和施工管理责任人按照各自职责对施工负责。总监理工程师、监理工程师按各自职责对监理工作负责。造成安全质量事故的，要依法追究有关方面责任。
（三）强化工程中介服务机构的责任。工程监测、检测、科研、施工图审查等单位，因监测数据、检测和科研结果严重失准或者施工图审查意见有重大失误，造成重大事故的，应承担赔偿责任，并追究相关单位领导的行政责任。对技术总负责人要取消技术职称，不得从事该领域工作。
（四）落实工程质量终身责任制。各参建单位工作人员，以及工程监测、检测、咨询评估及施工图审查等单位工作人员，按各自职责对其经手的工程质量负终身责任。对由于调动工作、退休等原因离开原单位的相关人员，如发现在原单位工作期间违反国家建设工程质量管理有关规定，或未切实履行相应职责，造成重大事故的，应依法追究法律责任。
（五）建立安全质量信息发布制度。建设、勘察、设计、施工、材料和设备供应、监理等单位的安全质量信息，应采取适当方式向社会公布，并纳入企业信用等级评定体系。在市场准入、招标投标、资质管理等工作中，应充分利用安全质量信息，激励守信行为，惩处失信行为。
五、建立健全快速有效的应急救援体系
进一步建立健全快速有效的应急救援体系，确保在发生重大工程安全事故时能够及时有效地开展应急救援工作，最大限度减少人员伤亡和财产损失，防止安全质量事故扩大蔓延，保障项目建设秩序尽快恢复。
（一）健全政府部门应急救援机制。各级建设、铁道、交通、水利、电力等行业主管部门，要制定重大工程安全质量事故应急救援预案，落实应急组织、程序、资源及措施。地方各级人民政府要以城市为单位建立工程抢险专业力量，强化工程突发险情和事故的应急处置。有关部门要组织做好救援物资储备工作。
（二）规范事故报告和调查处理。各级行业主管部门和安全监管部门要严格按照《生产安全事故报告和调查处理条例》等有关规定，在同级人民政府领导下，做好事故报告和调查处理工作。对国家、部省重点建设项目、跨区市实施项目和特殊复杂工程，建立事故调查协调处理机制。
（三）建立参建单位应急抢险机制。建设单位要完善应急抢险机构设置，提早制定施工应急预案，并开展应急预案的演练；施工单位要根据施工特点制定切实可行的应急救援预案，配备相应装备和人员，并按有关规定进行演练。建设、施工单位等要共同建立起与政府应急体系的联动机制，确保应急救援工作反应灵敏、行动迅速、处置得力。
六、全面提高基础保障能力
消除重大工程安全质量隐患，根本在于提高基础保障能力，要从实行标准化管理、严格工程规范、充实监管力量、推动科技进步、加强人员培训等方面，全方位提高重大工程安全质量的基础保障能力。
（一）推动工程安全质量标准化管理。各行业主管部门及行业协会要加强工程质量安全标准化工作，制定具有可操作性的工程安全质量管理标准和技术标准，明确管理的重点领域、关键部门和重点环节。建设、施工单位要结合项目情况制定作业标准和相关规定，严格落实各项工程规范。
（二）加强政府安全质量监管队伍建设。要加强安全质量监管队伍建设，充实监管人员，提供必要的工作条件。工程安全质量监督机构的经费，各级财政预算要予以保障。严格工程安全质量监督机构和人员的考核，落实责任制，建立责权明确、行为规范、执法有力的安全质量监管队伍。
（三）通过科技进步促进工程安全质量。加大安全科学技术研究的投入和扶持力度，鼓励和引导企业加大工程安全科技投入。鼓励有利于保障工程安全质量的新技术、新材料、新设备、新工艺的研发和推广应用。
（四）加强人才培养和工程安全质量教育培训。建设行政主管部门要会同有关方面，进一步打破市场分割，完善考试、培训和资格认证等制度，努力增加设计、施工、监理力量的有效供应。行业主管部门、行业协会等要定期组织工程安全质量教育培训。建设、施工单位要加强对技术人员和一线操作人员的培训和考核，尤其要做好新入场农民工等非专业人员上岗、转岗前的培训工作。要加强对监理人员的安全技术培训。
地方各级人民政府及相关部门要高度重视重大工程安全质量工作，切实加强组织领导。按照中共中央办公厅、国务院办公厅《关于开展工程建设领域突出问题专项治理工作的意见》（中办发[2009]27号）有关加强工程质量与安全工作的要求，结合今年“质量和安全年”的部署，严格落实重大工程安全质量的各项保障措施，组织开展全国工程安全质量大检查，排查隐患，堵塞管理漏洞，加大安全质量事故处理力度，严肃追究有关单位和人员责任，形成重大工程安全质量保障工作的长效机制，不断提高工程质量，确保工程安全。
国家发展改革委
工业和信息化部
住房城乡建设部
交 通 运 输 部
铁 道 部
水 利 部
安全监管总局
二○○九年十二月十四日
