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中共中央办公厅国务院办公厅关于转发《国家信息化领导小组关于我国电子政务建设指导意见》的通知

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中共中央办公厅国务院办公厅关于转发《国家信息化领导小组关于我国电子政务建设指导意见》的通知

中共中央办公厅国务院办公厅


中共中央办公厅 国务院办公厅关于转发《国家信息化领导小组关于我国电子政务建设指导意见》的通知


中办发[2002]17号

各省、自治区、直辖市党委和人民政府,中央和国家机关各部委:
《国家信息化领导小组关于我国电子政务建设指导意见》已经党中央、国务院领导同志同意,现转发给你们,请结合本地区、本部门实际,认真贯彻落实。

中共中央办公厅
国务院办公厅
2002年8月5日

国家信息化领导小组关于我国电子政务建设的指导意见

国家信息化领导小组决定,把电子政务建设作为今后一个时期我国信息化工作的重点,政府先行,带动国民经济和社会发展信息化。落实这一决定,对于应对加入世界贸易组织后的挑战,加快政府职能转变,提高行政质量和效率,增强政府监管和服务能力,促进社会监督,实施信息化带动工业化的发展战略,具有十分重要的意义。
随着改革开放和社会主义现代化建设的进一步推进,我国电子政务建设已经起步。20世纪90年代初以来,国务院有关部门相继建设了一批业务系统,“金关”和“金税”工程取得显著成效,办公自动化、政务信息化也取得较大成绩。但从总体上看,我国电子政务建设仍处于初始阶段,存在一些问题,主要是:网络建设各自为政,重复建设,结构不合理;业务系统水平低,应用和服务领域窄;信息资源开发利用滞后,互联线通不畅,共享程度低;标准不统一,安全存在隐患,法制建设薄弱。对此,我们必须高度重视,采取有力措施加快解决。电子政务建设事关信息化发展的全局,为做好“十五”期间电子政务建设的各项工作,现提出以下意见。

一、电子政务建设的指导思想和原则

“十五”期间,我国电子政务建设的指导思想是:以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,适应改革开放和现代化建设对政务工作的要求,转变政府职能,提高工作效率和监管的有效性,更好地服务人民群众;以需求为导向,以应用促发展,通过积极推广和应用信息技术,增强政府工作的科学性、协调性和民主性,全面提高依法行政能力,加快建设廉洁、勤政、务实、高效的政府,促进国民经济持续快速发展和社会全面进步。
根据这一指导思想,我国电子政务建设要坚持以下原则:
---统一规划,加强领导。电子政务建设必须按照国家信息化领导小组的统一部署,制定总体规划,避免重复建设。各级党政主要领导同志要亲自抓,防止各自为政。要正确处理中央与地方、部门与部门的关系,明确各自的建设目标和重点,充分发挥各方面的积极性,分类指导,分层推进,分步实施。
---需求主导,突出重点。电子政务建设必须紧密结合政府职能转变和管理体制改革,根据政府业务的需要,结合人民群众的要求,突出重点,稳步推进。要讲求实效,坚持经济效益和社会效益相统一。当前要重点抓好建设统一网络平台、建立标准、健全法制,建设和整合关系国民经济和社会发展全局的业务系统。
---统一标准,保障安全。加快制定统一的电子政务标准规范,大力推进统一标准的贯彻落实。要正确处理发展与安全的关系,综合平衡成本和效益,一手抓电子政务建设。一手抓网络与信息安全,制定并完善电子政务网络与信息安全保障体系。

二、电子政务建设的主要目标和任务

“十五”期间,我国电子政务建设的主要目标是:标准统一、功能完善、安全可靠的政务信息网络平台发挥支持作用;重点业务系统建设取得显著成效;基础性、战略性政务信息库建设取得重大进展,信息资源共享程度明显提高;初步开成电子政务网络与信息安全保障体系,建立规范的培训制度,与电子政务相关的法规和标准逐步完善。这些工作完成后,中央和地方各级党委、政府部门的管理能力、决策能力、应急处理能力、公共服务得到较大改善和加强,电子政务发展奠定坚实的基础。
“十五”期间,电子政务建设的主要任务是:
(一)建设和整合统一的电子政务网络。为适应业务发展和安全保密的要求,有效遏制重复建设,要加快建设和整合统一的网络平台。电子政务网络由政务内网和政务外网构成,两网之间物理隔离,政务外网与互联网之间逻辑隔离。政务内网主要是副省级以上政务部门的办公网,与副省级以下政务部门的办公网物理隔离。政务外网是政府的业务专网,主要运行政务部门面向社会的专业性服务业务和为需在内网上运行的业务。要统一标准,利用统一,促进各个业务系统的互联互通、资源共享。要用一年左右的时间,基本形成统一的电子政务内外网络平台,在运行中逐步完善。
(二)建设和完善重点业务系统。为了提高决策、监管和服务水平,逐步规范政府业务流程,维护社会稳定,要加快12个重要业务系统建设:继续完善已取得初步成效的办公业务资源系统、金关、金税和金融监管(含金卡)4个工程,促进业务协同、资源整合;启动和加快建设宏观经济管理、金财、金盾、金审、社会保障、金农、金质、金水等8个业务系统。业务系统建设要统一规划,分工负责,分阶段推进。党的工作业务系统建设方案由中共中央办公厅研究提出。
(三)规划和开发重要政务信息资源。为了满足社会对政务信息资源的迫切需求,国家要组织编制政务信息资源建设专项,设计电子政务信息资源目录体系与交换体系;启动人口基础信息库、法人单位基础信息库、自然资源和空间地理基础信息库、宏观经济数据库的建设。
(四)积极推进公共服务。各级政务部门要加快政务信息公开的步伐。在内部业务网络化的基础上,充分发挥部门和地方政府的积极性,推动各级政府开展对企业和公众的服务,逐步增加服务内容、扩大服务范围、提高服务质量。近两年重点建设并整合中央和地方的综合门户网站、促进政务公开、行政审批、社会保障、教育文化、环境保护、“防伪打假”、“扫黄打非”等服务。
(五)基本建立电子政务网络与信息安全保障体系。要组织建立我国电子政务网络与信息安全保障体系框架,逐步完善安全管理体制,建立电子政务信任体系,加强关键性安全技术产品的研究和开发,建立应急支援中心和数据灾难备份基础设施。
(六)完善电子政务标准化体系。逐步制定电子政务建设所需的标准和规范。今年要优先制定业务协同、信息共享和网络与信息安全的标准,加快建立健全电子政务标准实施机制。
(七)加强公务员信息化培训和考核。要发挥各级各类教育培训机构的作用,切实有效地开展公务员的电子政务知识与技能培训,制定考核标准和制度。今年要制定公务员信息技术知识与技能的培训标准和培训计划,编制培训教材,落实培训机构。
(八)加快推进电子政务法制建设。适时提出比较成熟的立法建议,推动相关配套法律法规的制定和完善。加快研究和制定电子签章、政府信息公开及网络与信息安全、电子政务项目管理等方面的行政法规和规章。基本形成电子政务建设、运行维护和管理等方面有效的激励约束机制。

三、加快电子政务建设的主要措施

(一)统一认识,加强领导。推进电子政务建设,必须按照国家信息化领导小组的决策,统一部署,稳步推进。电子政务建设协调小组负责研究和协调电子政务建设中的重大问题。国务院信息化工作办公室负责制定总体规划,协调、指导和推进电子政务建设,建立科学的审议和评估机制。
(二)明确分工,各司其职。电子政务建设具体项目要按照国家基本建设项目审批程序审批,做好前期审议、可行性研究、采购招标、监理和验收工作。电子政务网络平台建设,由电子政务建设协调小组负责协调、指导,具体工作由国务院办公厅牵头,组织有关部门研究提出实施方案;业务系统和信息库建设,由各部门按照分工组织实施;为了保证电子政务建设的顺利进行,国务院信息化工作办公室要在近期内,协同或组织有关部门,加快电子政务建设的标准体系和安全规范的制定,明确提出统一的地址、域名、路由、信任和授权体系、项目管理等方面的规范,为各部门和地方的电子政务建设创造基础条件。
(三)稳步推进,严禁重复建设。各部门、各地区要按照本指导意见,统一认识,加强领导,制定规划,积极稳妥地做好电子政务建设工作,特别要加快信息资源开发和业务系统建设;要从实际出发,逐步规范业务流程,增加网上业务,加强公共管理和服务。各地要按照统一要求,加快整合分散的业务系统和信息资源,建成或调整为与中央政务网络标准一致的政务统一网络平台,要充分利用现有资源和现有网络平台条件,严禁重复建设。
(四)利用统一网络平台。各部门已经建设的业务系统和网络,要按照统一规划和标准,抓紧调整,逐步规范和完善,实现原有系统与统一网络平台的互联互通,新建的业务系统,原则上要利用统一的网络平台。
(五)规范试点。国务院信息化工作办公室要根据指导意见组织电子政务建设的试点与示范工作。要明确重点、抓出实效,防止一哄而起、盲目追风。有关部门已经开展的电子政务试点示范工程,要根据指导意见提出的任务和要求,纳入电子政务建设的总体规划。
(六)保证建设和运行资金。电子政务建设所需资金,采取中央政府和地方政府分别负担的方式予以解决。中央电子政务系统的建设资金,从中央预算内基本建设资金安排;中央电子政务系统建成之后的运行经费,由财政部商有关部门在预算中予发安排。地方电子政务系统的建设运行经费,由地方政府负担。对确有困难的地区,国央财政给予一定补助。
(七)创造有利电子政务发展的外部环境。要加快制定电子政务建设技术政策,实施有利于国内信息产业发展的政府采购政策,创造良好的外部环境,促进国内软件和系统集成产业的发展;制定电子政务项目概算标准,保障运行维护和培训经费,特别要合理确定和提高软件费用占项目总投资的比重;研究建立电子政务绩效评估机制。

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批转市公安局关于南京市市级机关治安保卫工作细则的通知

江苏省南京市公安局


批转市公安局关于南京市市级机关治安保卫工作细则的通知
市公安局

第一章 总则
第一条 为了加强机关治安保卫工作,维护机关工作秩序,保障干部、职工生命财产安全,根据《南京市机关、团体、企业、事业单位治安保卫工作条例》的规定,特制定本细则。
第二条 机关治安保卫工作是机关管理的重要内容,实行预防为主、确保重点,依靠群众、综合治理的方针。
第三条 机关治安保卫工作实行领导责任制。各机关主要领导应按本细则的各项规定,做好各自职责范围内的治安保卫工作。
第四条 本细则适用于南京市各市级机关,由市公安局、市级机关事务管理局组织施行。

第二章 责任制
第五条 机关治安保卫工作实行主任(部长)、局长责任制,其主要责任是:
(一)认真贯彻国家、地方有关治安管理的法规,加强对治安保卫工作的领导,部署重大保卫任务。
(二)组织有关部门经常对工作人员进行法制安全保卫教育。
(三)组织各处室建立健全各项治安安全管理制度和岗位责任制度。
(四)组织检查治安保卫工作制度的落实情况,定期开展安全检查,对发现的漏洞和隐患及晨采取措施,限期整改。
第六条 机关办公室主任、处长(科长)负责本处室的治安保卫工作,其主要责任是:
(一)具体贯彻本细则,完成上级领导布置的有关治安保卫工作任务。
(二)经常对本处室人员进行遵纪守法教育,督促检查各项治安安全管理制度落实情况;对查出来的隐患逐条登记,订出措施,限期整改;处室确定无力整改的,必须采取临时安全措施,并及时向单位领导报告。
(三)发生在本处室的案件,要保护好现场,及时向公安部门报告,并协助侦破、查处。

第三章 制度
第七条 门卫制度。
(一)机关工作人员、临时工作人员、在机关工作的农民工、外包工、临时工等人员进入大门,均应主动出示证件,经门卫查验后,方可进入。
(二)外来人员联系工作一律凭介绍信和工作证,办理进入手续。上访人员一律到来访接待室。严禁无关人员在门卫工作区内逗留或寻衅闹事。
(三)机动车辆凭机关汽车通知证进入机关大院。
(四)凡在机关大院礼党、会议室举行集体活动,主办单位应事先和市级机关事务管理局取得联系,并派人协助门卫工作。
(五)携带大型或贵重物品出入机关大门,须持有单位开具的证明,否则门卫有权查问扣留。
(六)警卫人员当班时间必须严守岗位,不得迟到或擅离工作岗位,发现问题要及时报告,换班时要做好交接手续。
第八条 单位值班制度。
(一)坚持干部轮流值班制度。各单位在八小时工作时间外,都应配有一名同志值班,值班人员应做到不迟到,不早退,不擅离岗位。
(二)值班人员要对单位所有的门窗进行检查,发现可疑情况应及时报告,遇有事故和案件要积极采取措施。
(三)值班人员应做好值班记录和交接班手续。
第九条 安全保卫制度。
(一)要害部位工作人员按机要人员条件进行管理,必须明确岗位职责,严格遵守操作规程,对不适宜在要害部位的工作人员应及时调离。
(二)非机要人员不得进入要害部位,确因工作需要,须经有关领导批准,并办理出入登记手续。
第十条 防火安全及危险、贵重物品管理制度。
(一)各单位要严格执行《消防监督条例》等法规,消防器材应放在关键部位和容易提取的地方,并指定专人保管,定期检查,使用后及时进行更换。
(二)各单位要有专人负责油库、易燃易爆物品、木工间、车库、配电房、电焊房、喷漆间、总机房、充电间、档案室、精密仪器室、机要室及文物等重点防火部位,设立防火标记,严禁吸烟,无关人员不得进入。
(三)各单位对化学危险物品及放射性剧毒性物品,应专门存放和保管,并指派专人管理,实行双人双锁制,严格登记、领用、清退手续。
(四)有条件的单位应分类安装报警装置,根据物品性质,安装防爆隔离或密封式的电气设备。发生火警时应及时报警,采取措施,事后要保护好现场,查明原因。
第十一条 文件、图纸、资料、档案、印章管理制度。
(一)严守国家机密,确保文件、机密图纸、资料、档案的安全,发现失窃和泄密事件,要及时追查处理。
(二)档案应建立管理制度,有专人保管,专橱存放,严格借用手续。
(三)不得携带机密文件、资料外出,确因工作需要携带机密文件、资料外出,须经主管领导批准,由管理人员统一办理登记手续。
(四)机关保密废纸包括废图纸资料、文件的销毁应经主管领导批准,并做到集中处理。
(五)机关印章必须由专人保管,不得随身携带,用印须经领导批准,不允许携带加盖公章的空白介绍信外出。
(六)文件、图纸、资料、档案、印章要存放保险柜内,要安装铁栏杆和保险锁,有条件的单位,要逐步安装报警装置。
(七)严禁将火种带进机要房间,无关人员不得入内,管理人员离开房间时应切断电源,关好门窗。
第十二条 外事工作保卫制度
(一)不得擅自将外国人、外籍华人、华侨、港澳台人员带入机关办公室或其它涉密场所。
(二)属礼节性拜访或接待经济贸易往来的外籍人员,不得携带机密文件资料和记有秘密内容的笔记本。如确因工作需要必须携带的,应经本单位和上级领导批准,按照外事部门有关规定,严加保管。
(三)在涉外活动中,要坚持内外有别、既方便工作又确保机密的原则,积极防范各种失密泄密现象。
第十三条 现金、票证管理制度。
(一)现金和票证要严格按照银行规定管理。现金库存应每天核对,过夜现金不得超过银行限额,取送大宗现金,须两人以上。
(二)对存放现金、票证的保险柜,要采取技术防范措施。
(三)财会人员应严格执行财经管理制度,由目清楚,手续完备。
第十四条 交通秩序和车辆管理制度。
(一)各单位的机动车、自行车要有专人管理。机动车辆应配备防火设施和防盗设备,不得转借驾驶。
(二)凡驶入机关大院内的车辆,必须按照宁政发[1987]70号《南京市市级机关大院交通管理暂行规定》认真执行,不得妨碍大内正常办公秩序和交通管理人员正常执勤。
第十五条 临时工作人员、农民工、外包工、临时工等工程人员管理制度。
农民工、外包工、临时工等工程人员的管理必须坚持“谁用工,谁负责”的原则,在签订经济合同的同时签订治安安全合同,并要经常进行安全保卫教育。农民工、外包工、临时工等工程人员的内部安全,由带队人员负责维护和管理。

第四章 监督管理
第十六条 上级主管部门应检查督促下属单位做好治安保卫工作,对下属单位报告的治安保卫工作中无力解决的问题,应及时帮助解决。
第十七条 公安机关应指导单位做好治安保卫工作,定期检查,在检查中发现的隐患,单位应限期解决。保卫部门应协助单位做好治安保卫工作,保卫干部依法执行公务时受法律保护,各有关部门和人员应予支持配合。

第五章 奖惩
第十八条 符合下列条件之一的单位或人员,由本单位、上级主管部门给予表彰、记功、奖励:
(一)严格执行治安保卫工作规章制度,做好安全防范工作有显著成效的。
(二)开展法制教育,进行帮教、疏导工作有显著成绩的。
(三)坚守岗位,及时制止重大刑事案件和治安灾害事故有功的。
(四)勇于检举、揭发、制止违法犯罪行为,抓获现行犯罪分子或协助破案有功的。
第十九条 有以下情节之一的单位和人员,由本单位、上级主管部门分别给予经济处罚、行政纪律处分:
(一)忽视治安保卫工作,内部治安秩序混乱,不断发生重大案件、事故,或单位人员违法犯罪活动突出的。
(二)违反治安管理规定,存在重大隐患,经公安、保卫部门通知后仍不改正的。
(三)因违反治安保卫工作规章制度,发生重大刑事案件、治安灾害或其它重大事故的。
(四)危险物品、贵重财物、机密文件等管理混乱,造成危害或损失的。
(五)拒不执行治安保卫责任制,玩忽职守,造成危害和损失的。
(六)包庇违法犯罪行为,任其作案或对发生的案件、治安灾害事故隐瞒不报的。
以上各项中,违反“中华人民共和国治安管理处罚条例》的,由当地公安机关处理,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附则
第二十条 本细则由南京市公安局负责解释。
第二十一条 本细则自发布之日起施行。



1988年6月14日
完善业主公约立法初探

刘 颜


业主公约是由业主制定和确认,对全体业主、使用人、业主(代表)大会和业主委员会具有普遍约束力的行为规范。它体现全体业主的共同意志,是物业管理活动的支持性文件。2002年10月21日国务院办公室向社会大众公布《中华人民共和国物业管理条例(草案)》征求意见稿,本人认为该草案对业主公约的规定过于原则,没对业主公约做出准确、清晰的界定,更没对业主公约的法律地位、性质、原则、签订、主要内容、修改补充变更的特别程序、生效要件、备案和公示制度和法律责任进行详细规定。因此,本人提出了书面建议,认为应该将“业主公约”单列为第三章。本人愿意在此对该草案,结合各地颁布实施的地方法规规章,参考国外、香港和台湾地区有关规定,就业主公约目前在实际操作中存在的主要问题和应该包涵的基本原则、内容和制度作分析、比较、总结,以进行完善业主公约立法的研究,从而提供给物业管理立法部门、物业管理行政主管部门及业内有兴趣人士参考。
一、目前实际操作中存在的业主公约方面的主要问题:
业主公约在目前物业管理实际操作中运用非常广泛,大多数物业都签订有业主公约,并且一般都采用建设部《业主公约》示范文本(1997年8月29日建房[1997]219号《关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知》附件),但业主公约在实践中存在着很多问题,主要表现在:
1、业主公约的性质和法律地位不明确。《中华人民共和国物业管理条例(草案)》对业主公约的规定没有体现出业主公约在物业管理区域内的重要地位,表现在内容不具体、生效要件、制订和修改程序和法律责任不完善等方面。在地方法规中,如《重庆市物业管理条例》《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有明确规定,但许多地方法规中没有准确表述和详细规定。究其原因,是没有将物业管理权利定性为业主物权的派生权利所致。物业管理权是业主的一项基本权利,是建筑物区分所有权直接产生的一项权利。业主公约作为全体业主意志的集中体现,应该全面贯彻私权神圣、意思自治、地位平等、权利本位等民法基本原则和精神,也就是要充分体现物业管理中的业主物权至上、业主自决自律原则、权利义务一致以及维护公序良俗原则。
2、业主、业主委员会、物业管理单位和建设单位都不重视业主公约的签订与修订,造成有的物业没有业主公约或部分业主没签字。
3、业主公约使用的名称不统一,内容不规范。建设部颁布示范文本后,各地结合实际情况作了调整,在名称和内容上差异较大,重庆和深圳等地使用《业主公约》,规定业主权利义务、业主大会、业主委员会和违约责任;北京现行采用《房屋使用、管理、维修公约》,业主以《业主承诺书》确认,将开发企业和物业管理企业的权利义务包涵在内;天津使用《产权人和使用人公约》;上海在前期物业管理阶段使用《住宅使用公约》等。另外,有的小区业主公约条款太粗,可操作性差;有的建设单位和物业管理公司加进了对自己有利的条款;有的采用附件形式加入了《消防治安责任书》和《计划生育责任书》等各式各样内容。
4、一些业主公约的签订不符合法律规定程序。在实际操作中,一般都是在入住时由物业管理公司组织签订,往往作为业主领取钥匙的先决条件,业主不可能享有必要的知情权和审查权。从而也导致一些业主担心侵害自己合法权益,不愿意签订业主公约。
5、业主公约与其他法律文件没有形成完整的系统,配套性、协调性差,如与业主大会、业主委员会章程、物业买卖合同、物业服务合同的衔接等。
6、 《中华人民共和国物业管理条例(草案)》和多数现行地方法规都没有对业主公约的签订及生效要件做出强制性规定。
7、一些涉外写字楼、别墅、高级公寓、高层住宅楼沿用香港等境外业主公约版本,侵害了业主权益。
8、司法实践中,部分法官往往没有将业主公约作为基于私法领域的意思自治原则而派生的物业管理的最高自治规则予以审查和确认,使业主公约失去了应有的法律约束力,在纠纷的处理中缺乏应有的效力。
二、业主公约的基本原则、内容和制度:
1、业主公约是由业主共同制定或确认的一种特殊的契约,它是全体业主、使用人、业主大会和业主委员会都应当遵守的行为规范。它的特殊性在于:(1)业主公约的基础在于契约主体的物权(建筑物区分所有权),与以交换为目的的债权合同有本质区别;(2)业主公约的约束力不局限于契约各方(指在业主公约上签字的当事人);(3)业主公约的内容是对全体业主整体利益紧密联系的根本性内容,且非经特别程序不得修改、补充与变更;(4)业主公约生效后,对未签字的业主同样具有约束力,且非经业主的继受人、继承人、承租人和借用人的同意(或确认)当然产生效力。
2、业主公约应体现的基本原则:(1)业主物权至上原则,《宪法》第十三条规定,“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”。建筑物区分所有权,又称“区分所有”是现代民法物权中明定的一项基本的不动产所有权形式,是指多个区分所有人共同拥有一幢建筑物(或一个物业管理区域)时,各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有权、对共同部分所享有的共有权和因区分所有权人之间的共同事务所产生的成员权的总称,即指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。(2)业主自决自律原则,业主公约应是全体业主意思自治的反映,因而从根本上否定建设单位和物业管理公司的越俎代疱,由建设单位制定《临时业主公约》便没有法律依据。(3)权利义务一致原则。民法是以崇尚权利为理论基础所构建的,离开了权利本位思想,民法将不具有任何意义。在应该充分保障业主的权利的同时,也必须对权利的行使做出一些限定,必须按照《民法通则》第八十三条规定以“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的民法原则处理相邻关系。(4)维护公序良俗原则。业主公约既包括法律法规范畴的权利和义务,又含有邻里和睦、互助互谅、助人为乐、尊老扶幼等道德范畴的准则,以维护公共利益和公共秩序,倡导善良风俗。
3、业主公约应明确的基本内容:(1)物业基本情况、共用设备设施和场所状况,(2)业主的权利与义务,(3)业主大会的产生、召集程序,(4)业主委员会的产生方式,(5)物业管理服务费、维修基金以及业主大会决议的有关分摊费用等的缴交,(6)业主决定物业的改建、重建等重大事项的方式,(7)业主在物业管理区域内应遵守的行为准则,(8)违反业主公约的责任,(9)其他有关事项。
业主公约在内容上应当符合法律、法规、政府规章和土地使用权出让合同的规定,不得违反法律法规的强制性和禁止性规定,不得违背公众道德和善良风俗。
业主大会决议和业主委员会章程、决定均不得与业主公约冲突。
业主公约由建设部制定示范文本。各省、直辖市、自治区、省会城市、较大的市和经济特区可以制定本行政区域内适用的示范文本。
本文认为有关建设单位的权利义务应由《买卖合同》约定,物业管理企业的权利义务应由《物业服务合同》约定。
4、业主公约的设定、变更及废止:(1)业主公约由物业管理公司在物业入住时组织业主签字承诺,且必须使用示范文本。(2)首次业主大会应对《业主公约》进行审议,以决议形式予以确认;该决议由出席会议的一半以上投票权同意有效。(3)业主公约的修改、补充和变更的特别程序:业主公约的修改、补充和变更权利由业主大会行使,由出席会议的2/3业主投票权同意有效;经物业管理区域内入住业主的10%发起,可以召开临时业主大会修改、补充和变更,但需拥有50%投票权的业主参加,并经2/3以上投票权同意才有效。(4)业主公约的废止:必须以物业毁灭为法定事实条件,并由代表整栋建筑物价值2/3的业主出席形成业主大会决议,该决议须有该建筑物价值1/2以上出席业主同意才有效。(5)以上业主大会决议应在通过后3日内在物业管理区域内公示。
5、 业主公约的生效要件:业主公约在物业入住率达到30%后,经已入住业主一半以上投票权的业主签定后生效。
修改、补充和变更条款自业主大会决议通过之日起生效,无须经业主重新签定。
若拥有投票权且达到入住率10%以上的业主认为业主公约制定、修改和废止的决议内容和程序违反法律、法规规定,可以联合签名向县级以上房地产行政主管部门申请召开临时业主大会,予以撤销。被撤销的决议自始无效。
6、备案和公示制度:业主公约生效后15日内,或业主公约的修改、补充和变更、或业主公约的废止经业主大会决议后起15日内,应向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
备案后的业主公约应在物业管理区域内的公告栏公示。
7、违反业主公约的法律责任:(1)业主、非业主使用人违反业主公约或者不履行其他义务的,应当承担相应的民事责任。(2)业主委员会成员履行职务时违反业主公约的规定,侵犯业主权益,给业主造成损害的,应当承担赔偿责任。(3)对违反业主公约造成他人合法权益受到侵害的,受到侵害的业主、使用人、业主委员会或其他利害关系人均可向县级以上房地产主管部门或者人民法院请求追究侵害者的行政、民事法律责任。(4)根据《民法通则》第一百三十四条,承担民事责任的方式包括:停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失、支付违约金、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。
8、业主、业主大会、业主委员会及其之间因业主公约发生的纠纷,应协商解决;协商不成的,可提请县级以上房地产行政主管部门调解;调解不成的,可向人民法院提起诉讼或向仲裁委员会提起仲裁。
《中华人民共和国物业管理条例(草案)》作为国家出台的第一部关于物业管理的行政法规,关系到千家万户,其立法出发点就应该建立在业主物权至上的自治自律。业主公约是实现业主自治自律的前提和保证。业主公约的作用就是使大家共同地、自觉地遵守和维护公众利益和保护公共环境,所有业主都要增强权利意识、自治意识和自律意识,共同参与管理,变被动接受物业管理为以物权主人的姿态主动行使管理和监督权,真正建立起自治自律的管理体制。


本文发表于《现代物业》2002年12期。
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E-mail: sammy713@vip.sina.com