河北省外商投资开发经营房地产管理规定
河北省人民政府
河北省外商投资开发经营房地产管理规定
河北省人民政府
第一条 为引进资金开发经营房地产，促进本省房地产业发展，加快城市建设和经济建设的步伐，根据有关法律、法规，结合本省实际，制定本规定。
第二条 本规定所称的外商，是指在本省行政区域内投资开发经营房地产的外国的公司、企业和其他经济组织或者个人。
本规定所称的房地产，是指国有土地使用权及其地上建筑物和其他附着物。
本规定所称的开发经营房地产，是指依法取得国有土地使用权后，按规划开发建设地上建筑物和其他附着物，转让、出租、抵押国有土地使用权及买卖、租赁、抵押地上建筑物和其他附着物的经济活动。
第三条 省建设行政主管部门负责全省外商投资开发经营房地产的管理工作。
市、县建设行政主管部门负责本行政区域内外商投资开发经营房地产的管理工作。
各级城市规划、土地管理、计划、对外经济贸易、财政、税务、城市建设、房地产管理和工商行政管理等有关部门，根据各自的职责，并依照有关法律、法规、规章的规定，负责本行政区域内外商投资开发经营房地产的有关管理工作。
第四条 外商投资开发经营房地产，必须遵守中华人民共和国和河北省的法律、法规、规章，其投资设立的企业在法律、法规、规章和合同、章程规定的范围内，有权自主开展经营活动。
外商的合法权益，必须予以保护。
第五条 外商投资开发经营房地产，应当遵循统一规划、合理布局、综合开发、配套建设和节约用地的原则，有计划、有步骤地进行。
第六条 本省鼓励外商投资开发经营下列房地产项目：
（一）有利于引进先进技术企业和产品出口企业的项目。
（二）高难度、高档次并适于向外国和香港、澳门、台湾地区销售的项目。
（三）加强城市基础设施建设、加快城市旧区改建的项目。
（四）改善外商投资环境、加快外商投资区建设的项目。
（五）属于成片土地开发特别是工业团地开发的项目。
第七条 外商投资开发经营房地产，应当采用合资、合作或者独资的形式，成立中外合资经营企业、中外合作经营企业或者外资企业（以下统称开发企业）。
第八条 省内的合资、合作方可以用依法取得的国有土地使用权及其地上建筑物和其他附着物等作为条件，与外商合资、合作开发经营房地产。但用划拨国有土地使用权与外商合资、合作开发经营房地产的，必须依法办理审批手续，补签土地出让合同，补缴国有土地使用权出让金。
第九条 设立开发企业，应当具备下列条件：
（一）开发企业的资质等级与开发经营的房地产项目的规模相适应。
（二）开发企业的注册资本与投资总额的比例，以及外商在开发企业注册资本中的投资比例符合国家规定。
（三）外商在中外合资经营、中外合作经营开发企业注册资本中的投资金额，一般在五十万美元以上或者是等值的其他可兑换外币；外资开发企业的注册资本，一般在一百万美元以上或者是等值的其他可兑换外币。
第十条 设立开发企业，应当依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》和《中华人民共和国外资企业法》等有关法律、法规的规定，办理审批手续。
各级审批机关办理开发企业设立的审批手续，在不违反法律、法规规定的前提下，应当减少审批环节，提高审批效率。凡具备条件的，必须实行联合办公制度。
第十一条 开发企业开发经营房地产，应当依法取得国有土地使用权。
第十二条 开发企业可以向国内外的公司、企业和其他组织或者个人出售、出租房地产。
第十三条 开发企业开发的房屋，可以整幢或者分层、分套出售、出租。分层、分套出售的，应当在买卖合同中规定该房屋占用的国有土地使用权比例。
房屋的出售价格，除国家另有规定的外，由开发企业自行确定。
第十四条 开发企业出售、出租房地产，买卖或者租赁双方应当签订合同，并依法办理房地产交易手续及房屋产权和国有土地使用权登记手续。房屋出售前，应当制订房屋使用、管理和维修公约，并报当地房地产管理部门备案。
第十五条 开发企业预售房屋，应当符合下列条件，并报当地房地产管理部门批准：
（一）已经支付国有土地使用权出让金，取得国有土地使用证。
（二）施工设计图纸已经批准，并取得建设工程规划许可证。
（三）预售的房屋已经完成工程建设总投资额的百分之二十以上。
（四）工程施工进度和竣工交付日期已经确定。
第十六条 开发企业可以向国内外的银行或者其他金融机构抵押房地产。但抵押时应当依法签订合同，并到当地房地产管理部门和土地管理部门办理登记手续。
抵押出租的房屋，抵押人应当用书面形式通知承租人，并继续履行租赁合同。
第十七条 项目型开发企业报经批准的房地产项目完成后，企业应当终止，并到工商行政管理部门办理注销登记。但在批准的开发经营期限内又获得其他房地产项目的，经批准可以延长开发经营期限。
第十八条 开发企业开发经营房地产，应当依法缴纳税费。
除国家和省人民政府规定的收费项目外，任何单位和个人不得向开发企业征收其他费用。
向开发企业收费，必须告知国家和省人民政府的有关规定。否则，开发企业有权拒绝缴纳。
第十九条 对开发经营本规定第六条所列的房地产项目的开发企业，市、县人民政府可以制定优惠办法给予优惠；市、县人民政府没有优惠办法的，可以采用一事一议的方式给予优惠。
第二十条 香港、澳门、台湾地区的公司、企业和其他经济组织或者个人及华侨，在本省行政区域内开发经营房地产的，按照本规定执行。
第二十一条 本规定由河北省建设委员会负责解释。
第二十二条 本规定自发布之日起施行。
1993年8月31日
国企改革大转舵
李华振 武奎元
本文原载于《人力资源》杂志2003年12期
困惑：20多年的国企改革失灵？
改革开放以来的20多年里，中国的国企改革一直沿着“所有权与经营权分离”的方向进行，从中央政府到地方市县、从官方政策到学者研究，都津津乐道于“两权分离”。但20多年的实践却表明：两权分离并没有取得预期的效果。进入21世纪以来的3年里，中国经济出人意料地“状态不佳”起来，——中国市场经济遭遇了改革开放以来最大的一次瓶颈期！
这次瓶颈从表面上看，表现在两个方面：一是上市公司的“集体地震”，丑闻不断，败绩连连；二是国有企业的“批量滑坡”，相继陷入困境。由于我国目前的上市公司绝大多数都是国企改制而成，因此，可以认为：以上两个方面的深层都是相同的，即20多年一直没有得到解决的历史遗留问题——国企之病——终于在我国加入WTO之后、在我国即将进入市场经济的更高阶段的前夕，象积蓄已久的火山一样不可按捺地喷发了。
是什么原因导致国有企业两权分离的失灵？这个问题十分令人困惑。当初论证“国企应该彻底两权分离”时，曾列举了无数条有力的论据。但现实击破了些论据，国企改革面临“大转舵”的迫切任务。
反思：我国国企的真正症结何在？
20多年的国企两权分离之改革，并没有象乐观的经济学家预计的那样带领中国驶入美好的经济新海域，却时常撞向冰山。这令我们不得不反思：中国国企的真正症结何在？
科斯定理表明，作为市场经济条件下的“理性经济人”，人们在进行某一项行为之前，会计算自己的效益，计算自己的投入产出。达到某一目标的方法有多个，人们会从中选择对“自己”（而不是对自己所在的组织）最有利的方法。在国有企业里，人们的个人利益及目标常常与组织（即国企）的利益及目标不致、相背离，在这些情况下，国企的利益对于主管官员及经营者而言，只不过是一种“外部性”因素；而他们自己的利益则是一种“内部化”因素。科斯定理深刻地揭示出：理性经济人只会积极关心内部化因素，而不会积极关心外部性因素。如此，便不难理解国企的真正症结之所在。
我国长期以来所进行的国企两权分离之改革，仅仅是廓清了政府与国企之间的关系，而没有理顺主管官员及经营者与政府及国企之间的关系。毫无疑问，政府与国企，二者都是组织机构而非自然人，只不过一个是“大”组织机构、一个是“小”组织机构。社会学表明，组织机构本身是没有生命、没有意志的，它不能象自然人那样去进行思考决策，所以，政府与国企都不能“直接”维护自身的利益。归根结底，还必须由主管官员和经营者“代理（代表）”政府及国企来进行决策。在“代理”的过程中，主管官员和经营者就会在外部性因素（即政府及国企利益）和内部化因素（即他们自己的利益）之中，关心后者而牺牲前者。
所以，司法部“国有企业问题研究”及“公司治理结构专项研究”课题组负责人、我国经济法专家刘大洪指出：国企的真正症结在于它没有解决好“自然人”（即主管官员和经营者）与“组织机构”（即政府和国企）之间的利害关系问题，没有在“自然人”与“组织机构”之间搭建出一套行之有效的企业治理结构（包括外部结构和内部结构），没有使二者的外部性与内部化相趋同。两权分离之改革，仅仅在这个大的组织机构（即政府）与那个小的组织机构（即国企）之间进行，而没有深入到自然人与组织机构之间的关系之深层。
转舵：虚拟私有化改革
为了使中国具备“淮南”的气候及土壤，以便于“桔树”在中国真正结出“桔”而非“枳”，一些人主张中国国企迅速、彻底、全面进行私有化产权运动。但是，中国国情又要求私有化产权运动必须慎行、缓行。在这种两难处境下，“虚拟私有化”倒不失为一种新出路。我国经济法专家刘大洪指出，传统的公有化之所以缺乏活力，是因为它否认、排斥国有企业经营者的合理私权，薪酬僵死，国企经营者不能通过合法的正常途径来主张、获取相关私权，于是就产生了两种后果：一种是营私舞弊，“积极地搞垮国企”；另一种是虽然不侵吞国资，但丧失经营热情，碌碌无为，“消极地拖垮国企”。从公司治理结构的角度讲，正是由于这个原因，使国企不具有私企的“经营欲望和活力”。
西方的私有化是一种“实在的私有化”，是彻底的私有化。它虽然能有效地解决公司治理结构中的问题，能孵生出当今发达的市场经济，但它并不是“放之四海而皆准的”通用规则，它不适于目前的中国国情。西方的实在私有化，其精髓之处并不在于私有，而在于它能激励“确定的人”去关心、维护、监督企业的经营状态，使企业向“好的方向”发展，最终，也就使整个国民经济向上提升而不是向下坠落。所以，只要能找到一个（些）胜任的“确定的人”来经营企业、监督企业，就能使企业充满活力。在国有制的基础上，允许并鼓励优秀的国企经营者拥有企业股份，使他们也成为国企的股东。根据科斯定理，一旦外部性实现了内部化，就能激励他们关心国企的经营状况，最终，他们获得了丰厚私利，国企也得到了良好发展，国有资产也实现了保值、增值。
与“实在私有化”相应，“虚拟私有化”在本质上并不是私有化，仍是公有化（或国有化），形象点说，它是“披着私有化外衣的公有化”。这种做法中，私人股份是从国有股份中派生出来的，整个企业的股份结构中既有国有股、也有私有股，是一种混合所有制。它并不是西方式的彻底实在私有化，但同样能实现其精髓（即激励“确定的人”去关心、维护、监督企业的经营状况），因而，可以称之为虚拟私有化。
除了对“经营者代理环节”进行虚拟私有化改革之外，还必须对国企“所有者代理环节”进行同样的改革。方法是：改革旧有的国有资产管理模式，不再搞分散式管理，而是由专门的统一的部门来管理，该部门实行委员会制，每个官员（委员）都分别负责一个或几个国企，并拥有其所负责的国企的一定股份，这样，把主管官员的外部性也内部化了，他们也象经营者一样成了国企的私人股东，为了自身的股权利益，他们会比较尽职尽责、减少腐败行为。同时，通过专项立法来规定这些官员一旦渎职、失察所应负的法律责任，从民事责任到行政责任、直至刑事责任。
这样，在两个环节上都进行虚拟私有化改革，就可以有效治理国企的“所有者缺位”和“经营者缺位”，通过重奖重罚来促使主管官员和经营者以“维护自己利益”的心态来关心国企绩效。最终，虚拟私有者和国家所有者实现双赢共利。这种措施从表面上看，是使一部分国有资产“流失”到了私人手中，但只要能有效解决国企的顽疾，这点代价是值得的，也是必须的。用一个苹果大的虚拟私有化代价去赢得一个西瓜大的国企优绩，这根本不是国资流失，而是增值。相反，如果因为舍不得一个苹果而失去一个西瓜，那才是真正地对国资不负责任。
尝试：国企MBO改革
MBO，英文Management Buy-outs，中译“经理层收购”或“管理者收购”，是指管理者（层）用本企业的资产作担保来进行融资，再用融来的资金收购本企业的股份或分支机构，从而达到控股或参股本企业之目的，使管理者由雇员变为所有者。在西方，它是一种资本运作方法，曾在西方国有企业的私有化过程中发挥重要用用。例如英国，1979年撒切尔夫人执政后，大力推行“国企私有化改造”，曾借助于MBO方式来进行。
MBO的确能治国企之病，是实施产权制度改革的一个良方，是完善企业治理结构的有效途径。它最大的贡献在于两点：
第一是使国企经营者由“纯粹的代理人（打工者）”变成了所有者，实现了国企的虚拟私有化改革。MBO之后，经营者拥有了企业股份，企业的利益对他们而言，不再是纯粹的外部性因素，已经成了内部化因素。这就会促使他们以“关心自己切身利益”的心态来积极维护企业利益，在很大程度上避免“经营权代理风险”。
第二是巧妙解决了经营者自有资金不足的难题。永诚实业集团董事长刘孟奇说，过去，我们在实行“高级人才持股计划”、“经理股票期权计划”等改革措施时，遇到的最大难题是经营者缺乏足够的资金来购买企业股份。这导致许多改革措施无法执行，因而收效甚微。现在，MBO巧妙解决了这一难题：它允许经营者用本企业的资产作担保来进行融资，再用融来的资金收购本企业股份。
正因如此，MBO一出现，就深受业界欢迎，被誉为“治疗国企之病的实用良方”，它使国企的虚拟私有化由空想变为实践。
作者简介：
李华振，河南人，祖籍安徽，中南财经政法大学经济法研究生部，财经作家，2003年度“十大智业人物”之一，在国家级经济类杂志上发表文章280余篇，并多次被人大报刊资料中心转载，见于北京社科院学报《北京社会科学》（季刊）、《人民日报之中国经济快讯（理论版）》、新华社《经济世界》、《中国经贸》、《中国商界》、《政策与管理》、《经济导刊》、《财经报道》、《企业研究》等刊。
曾任多家集团公司、上市公司的战略企划中心总经理，被多家杂志以“封面人物”进行报道。现把主要精力放在学术上，在我国著名经济法专家刘大洪教授主持的国务院司法部“中国公司治理结构课题研究”、“中国国有企业问题专项研究”等课题组中从事研究工作。
作者联系方式：lhzlwh@yahoo.com.cn 或 lhzlwh@21cn.com.cn
