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逐条解读《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

武志国


【最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最高人民法院

（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）

法释[2009]7号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○○九年五月十四日

　　为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
解读：本条扩大了业主范围。业主逐渐从经济学概念演化为法律概念，并在物业管理中被广泛地使用。《物业管理条例》第六条第一款规定“房屋的所有权人为业主。”实践中认定“业主”往往是指“房屋的所有权人”，而“房屋所有权人”一般又以物权登记的人为准(不排除尚未经不动产登记取得所有权，主要为物权法第二章第三节规定的情形)，因此，现实中对“业主”的概念理解是狭义的理解，未包括“准业主”（严格讲是可以认定为业主的人）。
为了避免影响“准业主”的业主权，本条明确将业主的范畴，进一步扩大了业主的范围。《物权法》第二章第三节规定可认定为业主的情形有如下几种：1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等取得所有权的人；2）因继承或者受遗赠取得物权的人； 3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立并取得物权的人；4）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人（“合法占有”应理解为“交付”，不见得就得住进去，此种情形下迟延取得产权证的，不影响购房人的业主权）。
实践中，其实已经将上述范围内的人作为实际上的业主了，本条归拢并更加明确了一下。
注意：取得建筑物专有部分所有权的人，就可以成为业主，哪怕买了一平方米的专有部分，其都可以成为业主。购买了建筑区划内的车位、车库也即为本小区的业主。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

解读：《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物权法》第70 条前段仅规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，并未对专有部分与共有部分之间的界限范围具体规定。
确定专有部分应当同时符合以下条件：（1）构造上的独立性。 即“物理上之独立性”，系指建筑物经区分之特定部分，以墙壁、楼板等建筑构造与建筑物之其它部分隔离，达适合为物之支配程度，客观上足以明确划分其范围；（2） 使用上的独立性：即“功能上之独立性” 建筑物经区分后, 该部分必须可作为一个建筑物单独使用,与一般建筑物相同,需有独立之经济效用始可；3） 单独为所有权标的的登记：即“权属上之可登记性”依《物权法》规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法律规定登记，于登记日，始发生效力, 并自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
可被认定为专有部分的车位、摊位等特定空间以及规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，可以由开发商出卖或出租等（即便不能登记）。
专有部分的认定条件：1）构造独立。能明确区分；2）利用独立，可排他使用；3）可以登记为特定业主的所有权客体（不排除小范围内的共同共有情形）。虽然如此规定，恐怕实践中仍然很难认定。
整栋建筑物当然可以成为专有部分，而且往往最容易认定是否属于专有部分。

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

解读：共有部分的认定：1）法律行政法规规定属于共有部分的；2）基本结构部分：基础、承重结构、外墙、屋顶等；3）公共通行部分：通道、楼梯、大堂等；4）公用附属设施、设备：消防、公共照明等；5）结构部分：避难层、设备层或者设备间等；6）不属于专有也不属于其他主体所有的场所和设施等。
建筑区划内的土地，一般依法由业主共同享有建设用地使用权（按份共有），有除外情形的不算（建筑区划内并非“非专有部分即为共有部分”：①属于业主专有的整栋建筑物的规划占地②城镇公共道路、绿地占地）。


第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
财政部


关于做好扩大内需促进经济增长政策落实和资金监管工作的通知

财监[2008]59号


各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团财务局，财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处：　　

为应对国际金融危机对我国经济发展的影响，党中央、国务院及时作出重大战略决策，决定实施积极的财政政策，促进经济平稳较快增长。2008年新增1000亿元中央投资，主要用于民生工程、重大基础设施、生态环境、自主创新和产业结构调整等方面建设。为贯彻落实中央决策部署，积极发挥财政部门的职能作用，全力保证新增中央投资项目尽快启动、落实和顺利实施，现就有关事项紧急通知如下：
一、统一思想认识，加强组织领导。各级财政部门要从全局和战略的高度，充分认识扩大内需促进经济平稳较快发展的重要性、紧迫性，从宏观着眼，高位思考，增强责任感和使命感，进一步把思想和行动统一到中央对经济形势的分析判断上来，统一到中央的决策部署上来，坚定信心，扎实工作。要按照当地党委、政府的部署要求，建立政策落实和资金监管领导机制，为贯彻落实中央提出的扩大内需促进经济平稳较快增长决策部署提供有力的组织保障。
按照党中央、国务院部署要求，财政部成立由部党组副书记、副部长廖晓军任组长，部党组成员、纪检组长贺邦靖，部党组成员、副部长丁学东任副组长，办公厅、经济建设司、监督检查局、驻部监察局参加的扩大内需促进经济增长政策落实监督检查工作领导小组，领导小组办公室设在监督检查局，负责日常工作。
二、强化管理责任，严把资金投向。各级财政部门要按照《国家发展改革委 财政部关于印发紧急落实新增1000亿元中央投资工作方案的通知》（发改投资[2008]3127号）要求，正确把握资金投入方向，坚持投资项目安排原则，切实履行管理和督导责任，把资金安排到中央规定的范围和当地最急需的项目上去，特别是已有规划项目和在建项目。积极参与中央补助地方小型项目筛选把关，将参与政府投资管理关口前移。既要保证中央投资资金按既定的投资方向落实到位，又要防止资金投向“两高”行业、低水平重复建设和产能过剩行业项目以及党政机关办公楼等楼堂馆所项目。
三、带动多方投资，保障资金来源。在项目建设前期阶段就将加强资金源头监管放在突出位置，确保项目建设资金不留缺口。财政部门可从当年超收收入特例安排、土地出让收益安排和城市建设维护费安排等多渠道，积极筹措资金。通过财政资金带动信贷资金、社会资金的投入，确保项目配套资金到位。地方配套资金来源不能落实或明显超过承受能力的，要相应调减项目，压缩投资规模。防止项目概预算不足、资金来源不落实，形成“胡子”工程。
四、严格预算管理，提高资金效能。要按照科学化、精细化管理的要求，建立健全资金管理的规章制度。加强预算编制管理，严格预算调整，认真履行资金分配、拨付的各项审核程序，加强竣工财务决算审核审批。坚持厉行节约和保证质量相结合的原则，对土建工程和主要设备、物资采购，严格按照国家有关规定实行招标投标和政府采购。要督促和指导各部门、各建设单位认真执行基本建设财务管理的各项规定，健全内控制度，确保专款专用，切实提高资金使用效能，防止资金损失浪费。
五、健全监督机制，加大查处力度。建立纵横联动监督机制，把监督检查贯穿于资金筹集、分配、拨付、使用、管理的全过程。尤其要加强对重要项目安排、大额度资金调拨、大宗物资采购以及涉及民生等重点事项的监督。要将检查与调研相结合，高度关注中央政策的执行效果。要将日常监管与专项检查相结合，增强检查的针对性和时效性。要将积极配合中央联合检查组工作与各地自行开展检查相结合，扩大检查规模，提高检查效能。对滞留、挤占、截留、挪用以及虚报冒领、铺张浪费国家建设资金等违规违纪问题，要严格按照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院第427号令）进行处理、处罚、处分，并严肃追纠责任人责任，涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。
六、加强分工协作，发挥监管合力。要建立快捷有效的信息反馈机制，做好上情下达、下情上报工作，为中央和有关部门完善政策和规范管理提供决策参考。地方各级财政部门和财政部驻各地财政监察专员办事处（以下称专员办）要与纪检监察、发展改革、审计等部门加强沟通协作，协调检查计划，加强情况会商，共享检查成果，发挥监管合力。财政部门内部要明确分工，落实责任，各司其职。要发挥基层财政部门贴近一线，熟悉情况的优势，形成上下联动监管网络。各专员办在收入、支出、金融、会计等日常监管中，要把落实扩大内需政策作为当前工作的重中之重。要注意发挥注册会计师的力量和作用。要积极发挥社会监督的能动性，通过公布举报电话、向社会及时发布监管信息等方式，依靠全社会的力量实施监管。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 财政部　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇八年十一月二十四日