试析《物业服务合同》的解除或终止问题（优仕联律师事务所 王政律师）
合同的解除或终止是我国《合同法》总则（第六章）所规定的一个基本问题。大家非常清楚，合同本身就是自然人、法人或其他组织之间设立、变更终止权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当严格按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。但是社会现实又是如此的复杂多变，法律又允许当事人可以通过协商方式变更或解除合同；法律还规定，在某些情况下当事人可以单方解除（按照《合同法》规定，解除是合同终止的一种方式或事由）合同，并可通过诉讼或仲裁方式确认合同的变更、解除或终止。然而，令人不解的是，我们通过调查了解却发现了一种奇怪现象：那就是有相当一部分公众和学者认为“单个业主与物业管理企业之间签订的《物业服务合同》是不可以终止或解除的”。本文拟就此问题展开讨论，希望大家能够统一认识，得出更加公允和符合现代民主与法治原则精神的看法。
一、首先让大家先熟悉一下小区物业服务的现状情况
以北京为例，目前各个区县共有大小社区3000多家，物业管理公司3900多家（其中90%以上为小区开发商自己组织人员成立或直接属于开发商下属企业），没有物业管理资质的约占40%。依据有关报道资料，成立业主委员会的社区不到40%，其中经济适用房成立业主委员会的比例（约占1/4）最低。北京市消协最近对北京18个县区涉及100家居住小区和99家物业管理公司所做的调查结果显示：大部分小区业主对物业公司当前提供的物业服务不满意，其中21个小区居民对物业公司服务总体评价满意人数为零。而且业主与物业公司之间的矛盾或纠纷也在呈逐年增长趋势，甚至已经严重影响到社会的和谐和安定。
有关调查结果还显示，目前小区业主不满意之处主要表现在以下几方面：1、对于小区公用部位、设施、场地经营使用没有知情权；2、物业收费项目和标准没有公示；私设名目多收或重复收费，物业收费不出具正式发票而是开收据、打白条；物业收费标准与服务水平差距大。3、小区绿化率不达标，环境卫生管理差；安全保卫措施不利而造成人身财产受到损害；机动车、自行车存放管理“差”，房屋及公用设施的维护修理差；物业保安人员的行为规范差。4、多数物业公司、开发商不支持甚至阻挠小区业主委员会的成立。
业主们还普遍反映以下问题：1、与开发商、物业公司相比，他们属于明显的弱势群体；2、在业主与开发商和物业公司的纠纷诉讼中，业主们感觉即便是有理也难打赢官司；3、目前物业管理方面法律法规不够健全，而且是向开发商和物业公司倾斜，有关规定（尤其是保障业主权益实现的程序性内容）对业主权益保护极为不利；4、 业主们希望自己能够最终通过正当的法律途径维护自己的权益，希望自己能够随时与自己不满意的物业公司解除或终止《物业服务合同》。
二、目前《物业服务合同》存在的主要形式及是否可解除或终止的观点
目前除了在少数小区物业公司提供物业服务没有订立《物业服务合同》或者曾经订立但合同到期后没有续定外，已经订立并有效存续的《物业服务合同》主要表现为三种形式：
第一种表现形式是：开发商与其聘请的物业管理企业订立的《前期物业服务合同》。此前期物业服务是根据房地产开发项目建设的特点由法律规定为开发建设单位（开发商）负责的，而且属于业主与开发商所签《购房合同》必备之内容，应属于房地产开发商必须在业主入住前对所有物业提供一定配套服务所应承担的附随义务。按照目前政府部门对聘请物业服务机构的相关规定，开发商聘请专业物业服务机构从事前期物业服务也应当通过公开招投标形式。对不符合有关资质条件、对提供不符合法定或约定物业服务标准的物业管理企业，开发商可随时解除或终止同它们订立的《前期物业服务合同》。但目前政府此规定似乎是多余的，因为提供前期物业服务的公司实质上全是由开发商自己成立并控制的，在利益获取上，可以视同于开发商自己在从事物业管理服务。而且除非开发商或物业公司自愿撤离，所谓的前期物业管理可能会在小区业主或业主大会选聘新的物业管理企业之前持续存在下去。
第二种表现形式是：在小区建成后大部分业主入住时，原前期物业管理企业同办理入住的每位业主分别签署《物业服务合同》。此时，往往业主们若不签订此《物业服务合同》便拿不到所购房屋的钥匙，无法办理入住手续。此类《物业服务合同》颇有强迫缔约之嫌。而且有相当一部分公众和学者认为，物业管理企业同单个业主订立的《物业服务合同》，单个业主无权终止或解除。因为单个业主无权代表其他业主，无权决定公用物业的管理权。所以即使其不满意物业公司已提供的服务，也无可奈何，只有等到业主大会或业主委员会成立后，由业主大会或业主委员会决定是否选聘新的物业管理企业。
第三种表现形式是：由小区业主委员会（最初称“物业管理委员会”）同通过公开招标形式选定的物业管理企业或直接同原物业管理企业订立的《物业服务合同》。此类《物业服务合同》往往也是在原物业管理企业、少数业主控制下产生的，物业招投标往往不够透明，容易搞成虚假“招标”。但是多数公众和学者认为，业主委员会是小区全体业主的代表，其代表小区业主同物业管理企业订立的《物业服务合同》对小区全体业主具有法定约束力，且在物业服务合同期限内不得擅自变更或解除。而且在业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主不得要求解除物业服务合同。即使单个业主或部分业主提起该类诉讼，目前法院也不会支持。
三、业主对《物业服务合同》的解除或终止权不应被剥夺
合同的解除或终止是立约人最基本的民事权利，也是“契约自由”与“契约正义”之应有之意。因为任何人都有不得被强迫缔约的权利。《合同法》规定：“当事人不得擅自解除合同”不等于当事人“不能解除合同”。只要要求解除合同的一方能够证明订约另一方有约定或法定的合同解除或终止事由，或者虽不能证明订约另一方有约定或法定的合同解除或终止事由，但解约人愿意承担对不同意解除合同一方的违约或赔偿责任损失的，法律都应当保护当事人对合同的解除权或终止权。
《物业服务合同》并不具有不可解除的特殊性。按照通俗的合同分类理论，《物业服务合同》应当属于供给服务合同之一种。目前这种物业服务合同是基于业主的不动产物业产权而产生的。按照目前通说，业主所享有的不动产物权称之建筑物的区分所有权，具体一点讲，就是业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对专有部分以外的共有部分进行共同管理是其权利，也是其义务。业主为了更好地履行其对专有部分以外的共有部分行使看管、保养或维护的管理义务，才委托作为中介的专业物业管理企业提供物业服务的。任何业主都有决定选聘或不选聘物业管理企业提供物业服务的权利和义务，但是考虑到“民主”与“法治”的基本原则和物业管理服务的特殊性，对是否选聘物业管理企业或选聘哪家物业服务企业或组织只能按照多数业主的意思表示去执行。
如果物业管理企业是同单个业主签署的《物业服务合同》，则任何单个业主都有权拒绝签署或解除已签署的《物业服务合同》。因为任何人有不得被要求强制缔约的权利；因为既然业主有选择合同订立的权利，那么业主也有选择合同解除或终止的权利。
如果是业主委员会通过公开招投标或直接代表业主同物业管理企业签署的《物业服务合同》，不同意签署该《物业服务合同》业主们的合同解除权也是不应该被剥夺的。因为提供物业管理或服务是业主们的基本权利和义务，只要业主们不认可业主委员会的代表权（业主的利益是不可被强制代表的，当然达不到法定人数的单个或部分业主的不认可行为不影响业主委员会对外签署合同的效力或履行），其就有权利选择同业主委员会选定的物业管理企业解除或终止《物业服务合同》。当然单个或部分业主行使这种解除权只有达到一定的数量（可以法定）时才可产生重新招投标选聘物业公司的法律效果。此种情况下，我们认为，没有必要非得通过重新选举或变更业主委员会的方式来决定《物业服务合同》的解除或终止问题。因为，业主可能并不反对业主委员会的成员组成，而只是不满意物业管理企业提供的物业服务。
目前，个别法院通过司法途径直接剥夺单个或部分业主们对《物业服务合同》的解除权或终止权是不符合“民主”与“法治”的原则精神的，是司法权滥用的一种表现。
四、《物业服务合同》解除或终止后的法律后果
《物业服务合同》解除或终止后，对解除或终止《物业服务合同》的业主，物业管理企业或业主委员会不能再依据《物业服务合同》向其收取物业费，但是否就等于这些业主可以不交纳或支付任何费用呢？当然，这也不是一概而论的问题。
如果是业主委员会通过公开招投标形式选聘新的物业管理企业后，原物业管理企业仍拒绝退出、拒绝办理交接手续的，在业主委员会同原物业管理企业解除或终止《物业服务合同》之后的物业服务费，业主不应当再向原物业管理企业交纳。
如果是单个或部分业主同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的，在原物业管理企业退出和新的物业管理企业或组织进驻前，除非能够证明原物业管理企业没有提供物业服务或证明其提供服务给业主造成重大损失，同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的单个或部分业主与物业管理企业之间形成无因管理之债（即没有合同依据，管理人为被管理人财产利益而实际向被管理人提供服务而形成的法定之债），应当按照“无因管理”的法律规定向提供物业服务的企业支付相关费用。
如果能够证明同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的业主和所代表物业面积已经超过小区业主总人数和所代表物业面积的一半，而小区仍旧没有成立业主委员会或原物业管理企业拒绝退出或业主选聘的新的物业管理企业无法进驻小区提供物业服务的，我们认为，此种情况下，同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的业主有权拒绝向原物业管理企业支付任何费用。
五、利用业主对《物业服务合同》的解除或终止来完善小区物业服务制度
设定允许每位业主同自己不满意的物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的制度可以有效地促使物业管理企业提高物业服务质量，并自觉维护广大业主们的物业看管、维修和保养利益，同时也弥补单个或部分业主对自己合法物业权益保护之不足，并有效地限制或防止物业管理企业或业主委员会的权利滥用行为。
通过“无因管理”之债，可以避免少数业主滥用《物业服务合同》的解除权或终止权来逃避物业交费，从而避免损害业主委员会或物业管理企业正当的收费权益，同时能够实现物业管理企业、业主委员会、单个或部分业主之间利益的平衡。
中华人民共和国建设部房地产业司中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》的通知
建设部房地产业司 等
中华人民共和国建设部房地产业司中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》的通知
1992年4月1日，建设部房地产业司、总后基建营房部
各省、自治区、直辖市、计划单列市房地产管理局，各军区、各军兵种、国防科工委后勤部基建营房部：
城镇驻军营房产权登记、发证工作已基本完成，房屋产权转移和房屋现状变更登记工作，将于1992年底开始进行。为做好这项工作，根据建设部、总后勤部（1988）建房字第85号《关于城镇驻军营房产权登记、发证工作的通知》要求，制订了《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》，现印发你们。望各地政府房地产管理部门和当地驻军营房部门，共同遵照执行。
城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则
第一条 为做好城镇驻军营房产权转移和房屋现状变化的变更登记工作（以下简称营房变更登记），现根据《城镇房屋产权产籍管理暂行办法》和《关于城镇驻军营房产权登记发证工作的通知》要求，制订本实施细则。
第二条 营房变更登记时间。从1989年底起，属于房屋现状变化的，每三年集中变更登记一次；属于房屋产权转移或军内住用单位（产权管理单位）变换的，分别从产权转移之日起或接到上级批件后三个月内进行变更登记。
第三条 营房变更登记，均按营房产权转移和房屋现状变化部分的实有房屋面积进行申报登记。
第四条 因房屋现状变化需进行变更登记的，由军队住用单位（即产权管理单位）按以下程序办理：
1．到当地房地产管理部门申请营房变更登记，领取“房屋现状变更登记申请书”及“房屋状况登记表”等有关表格，按规定要求填写好。
2．绘制房屋变更平面图，填写房屋分栋登记表。保密单位因有营区地界图不需重新绘制房屋变更平面图，但要填写房屋分栋登记表；非保密单位需按规定绘制房屋变更平面图，填写房屋分栋登记表。
3．准备房屋变更资料。如新建、拆除、改建等房屋，要准备好上级批准的建房任务书、拆房批件、协议书、城市规划部门批准的建筑工程许可证、红线图等。
4．携带以上资料（复印件）及有关图表，到当地房地产管理部门进行房屋变更登记，换取“房屋所有权证”。
第五条 因房屋所有权转移需进行变更登记的，由军内外交接单位共同携带上级批件和“房屋所有权证”等有关资料，到当地房地产管理部门办理房屋所有权转移登记手续。对整座落房屋产权转移的，军队住用单位将原“房屋所有权证”交给房地产管理部门，办理产权转移手续，其它房产资料不作移交；对非整座房屋产权转移的，由房地产管理部门按实际移交范围进行分割，换发新的“房屋所有权证”，其它资料也不作移交。
第六条 因军内住用单位变换需进行变更登记的，由原住用单位和新进驻单位共同到当地房地产管理部门办理变更登记，原住用单位要将变动范围内的所有房产资料移交给新进驻的住用单位。整座落移交的，除变更住用单位外，其资料不作变更修改；非整座移交的，要对房屋分栋登记表、座落平面图按移交范围作相应的分割修改，划清营区地界、座落编号，分别领取“房屋所有权证”。
第七条 房屋变更图的绘制方法。先对营区房屋总平面布置图的透明底图进行变更修改：有新建房屋的，将新建房屋的轮廓、层数、栋号，按相同比例用实线标绘在底图上；有拆除销号房屋的，将拆除房屋图形用刀片刮掉。透明底图变更修改后，按所需份数晒出蓝图，如座落比较大，可只将有变更修改的一幅底图晒出蓝图，无变更的图幅不再复制。
第八条 军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。其营房变更登记委托住用单位（即产权管理单位）全权办理，使用住用单位印章，但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限，持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的，产权转移无效，并不得进行营房变更登记。
第九条 营房变更登记后，各住用单位要及时充实、修改本单位所掌管的营房档案资料，并将新换发的“房屋所有权证”、变更图表、交接协议书等有关资料，按规定份数，随年度统计表逐级上报至各级营房部门。
第十条 变更登记收费。军队房产变更登记、换证的收费标准，仍按建设部、总后勤部（1988）建房字第85号通知规定的收费标准执行。除“房屋所有权证”工本费照交外，营房变更登记费、测绘复丈费均按当地收费标准的五分之一收取，并按实际变更的营房面积数量收费，不得因一栋或几栋房屋变更而按整座营房面积收费。
第十一条 军队营房档案属于保密档案，军地双方都应按保密规定集中保管，严格借用手续，防止丢失。
