宜春市人民政府关于印发《宜春市中心城区物业管理实施细则》的通知
江西省宜春市人民政府
宜春市人民政府关于印发《宜春市中心城区物业管理实施细则》的通知
宜府发〔2005〕30号
袁州区政府，市直各单位：
经市政府第30次常务会议研究同意，现将《宜春市中心城区物业管理实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。
二OO五年八月五日
宜春市中心城区物业管理实施细则
第一条 为了规范物业管理活动，保护业主和物业管理企业的合法权益，维护社区安定团结，推动社区精神文明建设，改善市民的生活和工作环境，促进物业管理的健康发展，根据国务院《物业管理条例》和省人大《江西省城市居住小区物业管理条例》等法规的规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于本市中心城区内住宅和非住宅的物业管理。
第三条 物业管理应通过公开、公平、公正的招投标等市场竞争机制选聘具有相应资质的物业管理企业。
第四条 宜春市房地产行政主管部门（市房管局）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
宜春市城管综合执法机关和城管公安分局负责对社区社会安全工作的指导与监管。
第五条 对共用设施设备不齐全的物业管理区域，由市相关部门组织整治，创造条件逐步实行物业管理。
物业管理区域不好界定的，由街道办事处会同市文明办、市房管局按共用设施设备、建筑物规模、社区建筑划分。
建设（规划）、公安（消防）、城管（市政、绿化、供水、供气）、物价、环保、工商等有关部门及电视、电信、供电等企业应当按照各自的职责分工和本办法规定，密切配合，共同做好物业管理的有关工作。
第六条 物业管理区域内的道路和排水设施的日常养护和维修管理，由物业管理企业负责；属于城市道路和公共排水设施的由市政管理部门负责。
第七条 物业管理区域内的绿化建设由开发企业负责；共用的绿地、园林设施等日常养护和维修管理，由物业管理企业负责并接受园林绿化行政主管部门的指导监督。
第八条 物业管理区域内道路、楼宇周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁，由物业管理企业负责。
物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护和维修管理由物业管理企业负责。
厕所、化粪池清掏、生活垃圾收集清运工作由市容环境卫生行政主管部门指导监督。
第九条 高层物业以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼以楼外自来水表井为界，界限以外（包括计费水表）的供水管线及设备，由供水企业负责维修管理；界限以内（包括水表井至用户）的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。
第十条 开发企业移交物业时，应当按以下标准无偿向业主委员会提供包括市政、环卫、文体、卫生等符合城市规划要求的物业管理用房：
房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业区，应提供不少于100平方米建筑面积的物业管理用房；房屋总建筑面积为2万平方米以上的物业区，每增加1万平方米建筑面积，物业管理用房增加40平方米建筑面积，业主委员会活动用房或社区办公用房应占物业管理用房的30%，其它的为物业管理企业办公用房。
物业区内有经济收入的共用配套设施、设备和场地，统一由物业管理企业按物业委托管理合同经营。
物业管理用房产权归全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。
物业管理用房规划、设计、建设和验收由市建设局把关，无物业管理用房的项目不得颁发工程建设规划许可证、施工许可证、商品房预（销）售许可证、竣工验收合格证及房屋产权证。
开发企业违反规定，基础设施建设不到位的或不按规定提供物业管理用房的，在开发企业资质年检中给予通报批评、黄牌警告、降低资质或注销资质等处罚。
第十一条 同一物业管理区域内的业主，应当在市房管局指导下，由前期物业管理企业与业主大会筹备委员会组织召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。
旧物业区由物业区所在街道办事处牵头会同居委会、市房管局组织召开首次业主大会或者业主代表大会并选举产生业主委员会。
同一物业管理区域内首次召开业主大会，还应当成立业主大会筹备委员会，业主大会完成首次大会会议议程，筹备委员会自动解散。
同一物业管理区域内，符合下列条件之一的，即可以召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：
（一）房改房出售建筑面积达到30%以上的；
（二）新建物业出售建筑面积达到50%以上的；
（三）物业出售已满两年的。
业主人数在50人以下的且经全体业主一致同意，可以由业主共同履行业主大会、业主委员会职责并制定业主公约和议事规则。
业主在首次业主大会会议上所持的投票权。住宅业主按套计算，一套一票；商业、写字楼等非住宅业主按拥有物业的建筑面积计算，50平方米(含50平方米)以下的每一产权为1票，同一产权每超过50平方米，增加1票。尚未销售的房屋，开发商与业主享有同等的权力和义务。
第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30天内，持下列文件到市房管局备案：
（一）成立业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会成员名单；
（三）业主委员会章程；
（四）办公场所证明文件及其他需要的材料。
业主委员会成员应当由业主担任，业主委员会成员不得少于5人，人数为单数，业主委员会主任、副主任在业主委员中推选产生。业主委员会每届任期3年，其成员任期届满，可以连选连任。
业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、身体健康的业主担任。
有下列情形之一的不得担任业主委员会委员：
（一）已经不是业主的；
（二）司法部门已经认定有违法犯罪行为，或者有违法犯罪嫌疑正在接受调查的；
（三）被业主大会罢免后7年内的；
（四）有组织煽动群众闹事、干涉物业管理企业正常物业管理活动、违章装修、侵占公共场地、私搭乱建等违反物业管理法律、法规或者违反业主公约等严重行为的；
（五）其他不宜担任业主委员会委员的。
第十三条 业主大会和业主委员会应当自觉接受市房管局的指导与监督。业主大会的决定，业主委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。否则，市房管局有权予以纠正。
业主委员会的办公经费，在物业共用部位、共用设施设备经营的利润收入中列支，没有经营收入的，可在物业服务费中列支，建筑面积在5万平方米以下的物业区，不得超过物业服务费总收入的1%；建筑面积在5万平方米以上的物业区，不得超过物业服务费总收入的0.5%。
业主委员会负责日常事务的委员原则上不超过2人，应当给予适当补贴，补贴标准每人每月不得超过500元，但需通过业主大会表决通过，从物业共用部位、共用设施设备经营的利润收入中列支，没有经营收入的，可在物业管理服务费中列支。
第十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业按照国家规范性的物业服务合同文本订立合同。物业管理企业应当按照下列要求履行物业管理服务职责：
（一）按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施物业管理；
（二）在物业使用前，将物业的共用部位和共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
（三）按照业主委员会审定的财务预算使用专项维修资金；
（四）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对物业的共用部位、共用设施设备进行日常养护；
（五）物业的共用部位、共用设施设备被损坏时，立即采用保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；
（六）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
（七）做好物业管理费用收支的各项帐目，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
（八）6个月公布1次物业管理服务费、维修基金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督；
（九）因地制宜，利用物业区域内宣传栏等设施加大对居民的思想道德教育力度，积极开展创建文明家庭、文明楼道、文明楼院、文明小区等活动；
（十）积极配合生活垃圾袋装化工作，生活垃圾袋装收集率、日清率均达100%，有效解决垃圾裸露及乱丢乱倒造成的二次污染，保持良好的生活环境。
第十五条 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间除应做好交接工作外，还应在10日内，向业主委员会办理下列事项，报市房管局备案：
（一）清算账目，对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以移交；
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务账册；
（三）移交有关房屋、场地和财物。
第十六条 物业服务收费按照《江西省物业管理服务收费管理办法》执行。
物业服务费自房屋竣工验收交付之日起计算，未入住业主的收费标准在物业管理服务合同中双方约定，已竣工验收但未销售出去的物业，由开发商负责缴纳，但不得超过收费标准的50%。
高档住宅区、别墅区主要依据业主的要求和所提供的服务内容、质量和深度，按双方合同确定。
物业服务费是物业管理企业按市场运作方式，利用合同约定的服务性收费，包含小区内的保洁、保安、垃圾清理和转运以及其他一些基础设施设备的日常维护和养护。
物业管理服务等级由市房管局参照江西省多层住宅物业管理公共服务等级指导标准评定，并实行动态制，每年复核一次。
第十七条 物业管理企业财务管理按照财政部、建设部颁布的《物业管理企业财务规定》执行并在物业服务合同中约定。市物价局会同市房管局对物业服务收费进行监督。
第十八条 物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏物业承重结构和破坏物业外貌；
（二）占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备或者擅自移装共用设备；
（三）在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；
（四）乱设摊点、乱开设餐饮店、乱设集贸市场；
（五）乱倒垃圾、杂物；
（六）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱刻画；
（七）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者发出超过环境保护规定标准的噪声；
（八）利用房屋从事未经有关部门批准的非法的生产、经营、加工、养殖等危害公共利益和侵犯他人正当权益的活动；
（九）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第十九条 任何单位及个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。
确因维护物业或者公共利益需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意后，签订相关协定，并在约定的期限内恢复原状。
第二十条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。业主需要出租物业的应当事先告知物业管理企业，并通过房地产主管部门办理房屋租赁备案手续。
室内外装修活动未经批准不得有下列行为：
（一）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（二）拆改燃气管道和设施。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第二十一条 住宅和非住宅都应当设立专项维修资金。
（一）新建商品房（含经济适用房、安居房），以商品房预（销）售建筑面积计算，住宅按15元/平方米、非住宅按30元/平方米的标准，由开发企业向市房管局代缴交专项维修资金；
（二）开发企业自留物业应当在办理产权登记前住宅按15元/平方米、非住宅按30元/平方米的标准缴交专项维修资金；
（三）未归集维修资金的旧物业区域，在业主委员会成立后，由业主委员会组织归集，用于物业区域内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造。
（四）新建商品房项目，开发企业在办理商品房预（销）售许可证时，先向市房管局按项目规模预缴30%维修资金，剩下的70%在办理产权登记备案时一次性缴清，并领取维修资金缴存证明。
第二十二条 目前已由开发商代收缴的维修资金，在2005年12月31日之前全部归集到市房管局监管，并按栋立帐、核算到户。
维修资金由开发企业在销售物业时向买受人明示收缴标准，与房价一并公布。
专项维修资金属业主所有，由市房管局代管，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造的，由物业管理企业提出使用维修资金申请，经业主委员会同意，报市房管局审批。
第二十三条 市房管局在代管维修资金期间发生的业务费用，应编报预算，经市财政局审批后，从代管维修资金的利息差额中列支。
第二十四条 专项维修资金按以下程序可以续筹：
（一）已筹集的专项维修资金不敷使用时，由物业管理企业提出再筹集计划，报业主委员会；
（二）业主委员会召开业主大会表决决定住宅与非住宅的续缴标准，续缴标准不得超过本细则第二十一条规定；
（三）应续筹的资金按业主占有的物业建筑面积比例由物业管理企业向业主归集，并存入市房管局物业专项维修资金帐户中。
第二十五条 业主转让物业时，其专项维修资金帐户剩余部分资金不予退还，随物业所有权同时过户；因物业拆迁或者其他原因造成物业灭失的，专项维修资金由市房管局将专项维修资金帐面余额按业主个人缴交比例退还业主。
第二十六条 本办法所称共用部位是指建筑物承重结构部位，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊过道等。
共用设施设备是指业主共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气管道、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
多层住宅是指7层（含7层）以下的住宅。
第二十七条 本细则由宜春市房地产管理局负责解释。
第二十八条 本细则自发布之日起实施。
山西省创建新型工业化产业示范基地管理办法（试行）
山西省人民政府办公厅
山西省人民政府办公厅关于印发山西省创建新型工业化产业示范基地管理办法（试行）的通知
各市、县人民政府，省人民政府各委、厅，各直属机构：
《山西省创建新型工业化产业示范基地管理办法（试行）》已经省人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○一一年五月十五日
山西省创建新型工业化产业示范基地管理办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为全面贯彻落实科学发展观，认真落实转型发展、跨越发展的战略部署，紧密围绕建设国家新型工业化产业示范基地的战略目标，全面推进山西工业新型化进程，优化提升我省产业结构，引导产业集聚、集约发展，根据国家工信部《创建国家新型工业化产业示范基地管理办法》（试行），特制定本办法。
第二条 山西省新型工业化产业示范基地（以下简称示范基地）是指以可持续、发展循环经济为前提，以产业集聚为主要特征，以工业园区为主要载体，以环境承载力为主要条件，主导产业特色鲜明、规模效益突出，在产业升级、科技创新、技术改造、资源共享、节能减排、环境友好、安全生产、创建品牌、人力资源充分利用等方面走在全省前列的产业集聚区。
第三条 示范基地的范围包括：依法设立的各类开发区、工业园区以及省重点规划布局的产业发展区域等。
第四条 创建示范基地遵循公平、公正、公开原则，科学规划，合理布局，规范发展。
第五条 省经济和信息化委员会（以下简称省经信委）负责创建示范基地的相关管理工作。
各市工业主管部门负责组织本地区创建示范基地的申报工作，并配合省经信委对示范基地进行指导和管理。
第二章 申报条件
第六条 示范基地应具备的基本条件：
（一）符合国家有关法律法规和产业政策的规定，符合国家及区域土地利用总体规划、城市总体规划以及相关产业规划。
（二）应有较完善的创建示范基地工作方案和产业发展规划，申报名称要反映区内主导产业特色。
（三）示范基地产业发展规划已经环境影响评价，并将规划环评提出的减缓措施和优化调整建议落实在规划实施过程中。
（四）规模效益好，集约化程度高。主体园区内工业建筑容积率、单位土地平均投资强度高于国家工业用地控制指标，平均产值（销售收入）2000万元/公顷以上。企业销售收入100亿元/年以上，年上缴税收3亿元以上（对新型产业、特色产业可适当放宽条件）；主导产业突出，专业化配套体系完善，骨干企业辐射力强。
(五)发展循环经济，清洁化生产。全面完成国家或省人民政府下达的年度节能目标，主体园区内产品单耗、单位工业增加值能耗处于省内同行业先进水平，规模以上企业强制清洁生产审核实施率达到100%，“三废”治理、固体废弃物的综合利用达到国家或行业标准。主体园区所包含的建设项目已执行环评和“三同时”制度，污染物须达标排放并符合总量控制指标要求。
（六）创新能力强。产业集聚区内技术开发投入占销售收入比重原则上不低于1.5%。有主导产业方面的国家级企业技术中心或研发机构，或1家以上主导产业方面的省级企业技术中心或研发机构，或3家以上主导产业方面的市级企业技术中心或研发机构。有效发明专利拥有量居省内同行业前列。
（七）技术水平高，产品质量优。主体园区内骨干企业工艺技术和生产装备先进，企业通过国际质量管理体系认证，产品质量处于国际、国内或省内同行业先进水平，拥有国际、国内或省内知名品牌。
（八）安全有保障。企业安全生产管理体系完善，安全生产责任制健全，达到安全生产国家标准或行业标准，近三年未发生重大安全生产事故。
（九）信息化水平较高。主体园区内信息基础设施比较完备，规模以上企业宽带接入率达到100%，企业在研发设计、生产制造、企业管理、电子商务、物流配送等主要环节信息化应用达到国内或省内同行业先进水平。
（十）人力资源充分利用。产业集聚区内有健全的人才工作领导体制，有较完善的人才培养、评价、流动、激励等工作机制，设有职业教育或专业培训机构。认真实施《中华人民共和国劳动合同法》，社会保障体系健全，劳动关系和谐。
（十一）公共服务体系完善。产业集聚区内技术开发、检验检测、金融服务、市场开拓、现代物流、人才培养等公共服务设施齐全，功能完善。
（十二）所在地政府大力支持。产业集聚区所在地各级政府在发展规划、财政政策、政务服务和人才发展等方面对产业集聚区的支持力度进一步加大，产业集聚区政府管理机构或市（县）政府设立一定规模（每年原则上不低于500万元）专项资金，用于公共服务平台建设。
第三章 创建申请程序
第七条 创建示范基地的申请由所在地政府管理机构向市工业主管部门提出，由市工业主管部门审查后报省经信委。
第八条 申报材料
（一）申报材料包括：
1申报单位所在地市级工业主管部门的上报文件；
2《山西省新型工业化产业示范基地申报表》；
3创建示范基地的工作方案；
4示范基地产业发展规划及市级工业主管部门组织的专家论证意见；
5示范基地产业发展规划环评文件，以及环保行政主管部门组织的专家论证意见；
6能够证明申报单位所在地政府落实示范基地专项资金的有关文件。
（二）申报材料中的有关数据以所在地统计机构和职能部门公开的数据为准。
（三）上述申报材料要求提供原件3份及电子版（《山西省新型工业化产业示范基地申报表》可在省经信委门户网站下载）。
第九条 省经信委组织相关部门及专家对申报材料进行评估和必要的实地考察，提出审核意见，并在省经信委门户网站公示10个工作日。
第十条
省经信委对符合条件的产业集聚区进行认定，并授予“山西省新型工业化产业示范基地”称号。对符合“国家新型工业化产业示范基地”条件的产业集聚区，按照国家有关要求上报国家工业和信息化部进行认定和授牌。
第四章 建设与管理
第十一条 示范基地名录及发展情况将在省经信委门户网站公布，并适时更新。
第十二条 示范基地每年3月30日前将上一年度发展情况及需要协调解决的问题，通过市工业主管部门报省经信委。
第十三条 省经信委在规划布局、技术改造资金安排等方面，对示范基地予以重点指导和支持，并将其纳入工业和信息化经济运行监测体系。
第十四条 鼓励和培育有条件依法设立的各类开发区、工业园区开展创建示范基地工作。省经信委对新型工业化产业示范基地中公共服务平台建设项目给予资金支持。
第十五条 省经信委对示范基地实行动态管理，每2年进行一次复核，对合格的示范基地予以确认，对不合格的撤销称号、发布有关公告并摘牌。
第十六条 对已经授牌的示范基地，如发现弄虚作假，撤销称号，暂停所在市下一年度的申报工作。
第十七条 已经获得国家和省级认定的新型工业化产业示范基地要设立相应的管理机构和人员。
第五章 附 则
第十八条 本办法由省经信委负责解释。
第十九条 本办法自发布之日起施行。
