[案情]
张三与李四于2009年12月１日签订了一份店铺租赁合同，约定张三承租李四位于某镇四层房屋的一楼店面，租期从2009年１2月2日至2014年１２月１日，每年6月15日支付当年全部租金。合同签订后，张三按时支付了2010年及2011年的租金。2011年9月１7日，李四在未通知张三的情况下，与王五签订了房屋买卖合同，将包括张三承租的店面在内的整栋房屋出售给王五，并办理了房屋过户手续。之后李四告知张三整栋房屋已出售，但不终止租赁合同，2012年以后的租金由王五收取。张三认为李四侵犯了自己优先购买权，向法院起诉，请求判令李四与王五签订的房屋买卖协议无效。
[分歧]
对于上述房屋买卖合同的效力，在案件审理过程中有不同观点：
第一种观点认为，当出租人出卖超出租赁物范围的整栋房屋时，承租人不享有优先购买权。第二种观点认为，只要出租人出卖的房屋涵盖出租房屋，承租人就享有优先购买权。第三种观点认为，出租人出卖出租房屋时，承租人是否享有优先购买权，要分两种情况，如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，超出部分与租赁房屋部分可以分割，出租人又是分割出卖，承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权，对超出承租范围的房屋部分不能主张优先购买权；如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，而超出部分与租赁房屋部分不可分割，或虽可分割，但出租人不分开出卖，是整体出卖，承租人即享有优先购买权。
[评析]
笔者同意第三种观点，理由如下：
在出租人出卖涵盖出租房屋的整栋房屋时，承租人是否享有优先购买权，取决于整栋房屋与租赁房屋是否可以分割出卖，如果可以分割出卖，又取决于出租人是分割出卖，还是整体出卖。
如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋可以分割出卖，出租人是分割出卖房屋，承租人只能就承租的房屋享有优先购买权。因为法律赋予承租人的优先购买权范围仅限于租赁房屋范围，现出租人出卖的房屋不是分割出卖，出租人出卖租赁范围外的房屋，没有法律义务让承租人行使优先购买权，否则，就侵犯了出租人的权利。相反，在此情况下，不让承租人行使超出租赁范围外的房屋优先购买权，也没有侵犯承租人权利。因为法律赋予承租人的优先购买权权限范围到此为止。
如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋无法分割出卖，或虽可分割出卖，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，承租人就整栋房屋享有优先购买权。因为超出部分与租赁部分不可分割，或虽可分割，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，在此情况下，出租人出卖的房屋涵盖了租赁房屋，其出卖行为直接影响到承租人的利益，必须考虑承租人的优先购买权问题。承租人行使优先购买权的范围虽然超出了租赁范围，但有充分的理由：超出部分与租赁部分房屋连为一体，无法分割，或虽可分割，但因出租人原因，要求整体出卖，均使承租人无法单独行使优先购买权。让承租人行使优先购买权并不影响出租人利益。反之，不让承租人行使优先购买权，则侵犯了承租人的优先购买权，影响承租人利益。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第１１８条、合同法第二百三十条规定，出租人出卖出租房屋，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的这种优先性是法定的，不附加任何条件，不因出租人出卖出租物超出了租赁物范围而改变，只要出卖房屋涵盖了租赁房屋部分，承租人就享有优先购买权。
出租人整体出卖出租房屋并未改变其出卖租赁房屋的性质，其要求超范围整体出卖房屋只是其出卖的条件，不能看作改变了出卖标的物。承租人愿不愿意接受整体出卖，是其能否实际行使优先购买权的前提。在该案中，具体表现为张三是否愿意接受李四的整体出卖条件，是否愿意以同等价格接受。但这些都属于承租人怎样行使优先购买权的问题，而不是承租人是否享有优先购买权的问题。出租人可明确告知承租人房屋出卖的条件是超范围整体出卖，承租人愿意接受整体出卖条件，承租人即享受优先购买权，不愿接受该条件，承租人则放弃了优先购买权，出租人可依法对外出卖。
但本案不能因此简单的支持原告的诉讼请求。因为本案中房屋已经过户给王五，根据物权的登记生效主义，王五此时系房屋的所有权人，而且如果在买受该房屋时，王五系善意的。为保护善意第三人的交易安全，承租人行使优先购买权的请求不应被法院所支持，为保护承租人即张三的合法权益，承租人可以转而以出租人侵犯其优先购买权，要求给予损害赔偿则是合理的，应当可以得到法院的支持。
（作者单位：福建省高级人民法院）
关于金保工程示范城市建设状况前期评估有关事项的通知
劳动和社会保障部信息化工作领导小组办公室
关于金保工程示范城市建设状况前期评估有关事项的通知
劳社信息函〔2005〕25号
各省、自治区、直辖市劳动和社会保障厅（局）：
根据《关于开展金保工程示范城市建设状况评估工作的通知》（劳社信息函[2005]7号）
的有关要求，定于2005年底至2006年初开展示范城市建设前期评估工作。现就有关事项通
知如下：
一、省级劳动保障部门负责对本省（含自治区、直辖市，下同）范围内各示范城市建设
状况进行前期评估。各省应由信息化综合管理机构会同有关业务部门共同组成前期评估工作
小组，负责前期评估的具体组织实施工作，并于12月10日前将工作小组名单报我部信息中
心。
二、各地应严格依据《金保工程示范城市建设状况评估标准》（以下简称“评估标准”），
对照本省金保工程示范城市建设实施方案开展前期评估工作。考虑到多数地区信息系统建设
正在进行当中，一些建设项目尚在实施的实际情况，我们对《评估标准》的部分内容做了进
一步说明（见附件1），请各地在评估时按照实事求是的原则，据此评分，如实填报。
三、省级劳动保障部门应于2006年2月28日前完成前期评估工作，并将评估情况以信
函和电子邮件两种方式报送我部信息中心。报送材料应包括如下内容：
1．本省范围内各示范城市建设状况前期评估评分表。
2．本省范围内各示范城市建设状况前期评估评分说明。评分说明应根据《评估标准》，
比照评分要点，说明每一具体项目的评分依据，具体可参考附件2《××市前期评估评分说
明（样例）》。
3．本省示范城市建设状况前期评估报告。评估报告应包括全省金保工程建设总体进展情
况、示范城市自评以来的最新进展情况、目前存在的主要问题及下一步拟采取的主要措施等。
评估中如有问题，请及时与我部信息中心联系。
联 系 人： 李娜 郭瑾
联系电话：010-84201087，84201688
传 真：010-84228350
电子邮箱：dds@molss.gov.cn
附件： 1. 对《金保工程示范城市建设状况评估标准》部分内容的说明
2．××市前期评估评分说明（样例）
二○○五年十一月十四日
附件1：
对《金保工程示范城市建设状况评估标准》部分内容的说明
为进一步规范金保工程示范城市建设状况前期评估工作，现对《金保工程示范城市建设
状况评估标准》（以下简称《评估标准》）中的部分内容做如下说明：
一、第4-2项“核心平台、劳动99统一软件使用情况”中，使用核心平台软件和劳动
99软件，按已上线并在业务经办中实际使用（包括试运行）为准。对于已经进入本地化实施
阶段，但尚未投入使用的，可按照下述标准给予一定的分数。
1．已经完成需求分析工作的，可按照“投入使用”进行打分，再乘以50%计算得分。
2．未完成需求分析工作，但已经完成招标工作，确定了本地化前台技术支持商的，可按
照“投入使用”进行打分，再乘以30%计算得分。
例如，某一地区正在实施社保核心平台的本地化工作，软件实现养老、医疗、失业三险
合一，目前已经确定了本地化技术支持商，但未做完需求分析，则“使用核心平台软件”项
目的得分为：
（3+2）×30%=1.5分
对于在全省范围内统一进行核心应用软件本地化实施的省份，其所辖示范城市可按进行
软件本地化实施予以打分。
二、第4-3项“联网应用与数据传输情况”中，“按时启动联网应用工作”一项，在前期
评估中考察养老保险监测和失业保险监测两项应用，启动一项的得0.5分；“定期传输数据”
一项，暂只考察养老保险监测数据的传输情况。
三、第4-4项“IC卡使用情况”中，发放的IC卡是否符合劳动保障部的统一规范和要
求，以是否按要求经劳动保障部注册为准。
四、第5-5项“网上办事”中，对劳动力市场和社会保险两大业务领域分别进行考察，
在其中一个业务领域开展网上办事的，得1分，两个领域全都开展的，得2分。
五、第6 项“交换库建设”中，前期评估中只考察养老保险监测交换库建设情况，暂不
考察失业监测等其他业务的交换库建设情况。
附件2：
××市前期评估评分说明（样例）
××市前期评估总分为64.5分，具体如下：
一、制度和组织建设（得分：6.4分）
1．上报建设方案、调度表及工作总结（3分）：能够按照统一部署，提交了建设方案（1
分）；能够按时、按要求上报调度表和各阶段工作成果（2分）。
2．机构、人员、设备（2.5分）：没有建立专职的信息化综合管理机构（0分）；设备实
现统一管理（1分）；技术人员实现统一管理（1分）；技术人员总数为6人（0.5分）。
3．制度建设（0.9分）：建立了资金使用、系统运行维护、安全管理制度（0.9分）。
二、数据中心建设（得分：19.5分）
1．机房建设（2.5分）：建立了符合国家标准的机房（2分）；设备暂不能满足目前业务
及扩展需要（0分）；目前只承载本级数据中心的部分职能（0.5分）。
2．数据库建设及支持业务经办（2分）：建立了资源数据库，三区划分明确、设置合理
（1分）；目前仅支持养老保险和失业保险业务（1分）。
3．数据库涵盖范围（6分）：数据中心涵盖了劳动就业、养老保险、失业保险三项业务，
没有涵盖医疗保险，工伤、生育两项业务尚未开展（2分）；数据中心涵盖市本级和5个区县
的数据（4分，全市共6个区县）。
4．数据整合（5分）：养老保险和失业保险数据已经整合，医疗保险数据尚未整合，工
伤保险和生育保险尚未开展（2分）；社会保险与劳动力市场尚未整合，但两个系统间可进行
无障碍的信息交换和查询（3分）。
5．中心节点（1分）：数据中心是本级唯一的一个中心节点（1分）。
6．安全、容灾备份（1分）：采用了安全防护措施（1分），暂未建立相应的容灾备份系
统（0分）。
7．数据库指标标准（2分）：数据表名称、指标名称、编码规则皆符合部里相关标准，
指标扩充合理（2分）。
三、网络建设（得分：11.9分）
1．联网、数据查询与传输（1分）：本市数据中心与省数据中心实现联网，通过网络按
时上传数据（1分）；暂不支持上级对数据的查询（0分）。
2．市域网建设（3.1分）：本市应联入数据中心经办机构为32个，已经联入20个（5×
20/32=3.1分）。
3．网络建设标准情况（2分）：网络的拓扑结构、路由协议策略以及联网设备的命名规
则和IP地址分配，严格遵守劳动保障部的有关规定（2分）。
4．与定点药店、医疗机构等部门联网情况（4.8分）：本市应联入数据中心定点药店和
医疗机构80个，已经联入60个（5×60/80=3.8分）；与财政、税务、银行、邮局等相关部
门均实现联网，并进行信息交换（1分）。
5．社区街道网络建设（1分）：业务专网延伸到大约30%的街道（1分）。
四、应用系统与社会保障卡（得分：9分）
1．应用系统建设（2分）：有支持各项日常业务经办和工作需要的应用系统（1分）；系
统业务流程规范、完整（1分）。
2．核心平台、劳动99统一软件使用情况（5.5分）：使用核心平台软件（3分）；实现了
养老保险和失业保险2险合一（1分）；劳动99三版软件正在本地化实施当中，已经完成需
求分析，预计2006年6月投入运行（3×0.5=1.5分）。
3．联网应用与数据传输情况（1.5分）：按时启动了养老保险监测联网应用，尚未启动
失业保险监测（0.5分）；定期传输数据（1分）。
4．IC卡使用情况（0分）：发放了IC卡，但未经劳动保障部注册（0分）。
五、公共服务（得分：5分）
1．政府网站建设（1分）：建立了统一的劳动保障政府网站（1分）。
2．网站执行规范情况（0分）：与劳动保障部的门户网站建立链接，但网站域名未执行
劳动保障部统一规范（0分）。
3．电话咨询服务中心（1分）：使用12333统一号码，开展电话咨询服务（1分）；未成
立电话咨询服务中心（0分）。
4．网上信息查询（2分）：开通的查询业务包括动力市场供求状况、养老保险、医疗保
险个人账户信息、失业保险个人缴费记录信息、劳动保障政策法规（2分）。
5．网上办事（1分）：实现网上职介业务（1分）；未实现网上社保业务（0分）。
六、交换库建设（得分：12.7分）
1．数据整理、转换方案制定（1分）：制定了数据整理方案和时间计划表（0.5分）；制
定了完备的数据转换方案（0.5分）；未制定垃圾数据处理方案（0分）；未建立数据维护的长
期计划和定期更新维护方案（0分）。
2．数据入库率（3分）：参保职工数据库入库率为76%（1分）；离退休人员数据库入库
率为53%（0分）；参保单位数据库入库率92%（2分）。
3．数据更新（2分）：能够按时逐月更新交换数据库（2分）。
4．数据准确率（5.2分）：根据劳社险中心函[2004]16号文件进行检查，按照评估标准
计算，得分为5.2分。
5．数据应用（1.5分）：有报告、图表等数据产出（1分）；尚没有长期的数据分析方案
和计划（0分）；开展了数据应用(0.5分)。
