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监察部 国土资源部


监察部、国土资源部、财政部、住房城乡建设部、审计署关于继续开展国有土地使用权出让情况专项清理和检查工作的通知

监发[2008]6号


各省、自治区、直辖市监察厅（局、委）、国土资源厅（局）、财政厅（局）、住房和城乡建设厅（局）、审计厅（局），新疆生产建设兵团监察局、国土资源局、财政局、住房和城乡建设局、审计局，各计划单列城市监察局、国土资源局、财政局、住房和城乡建设局、审计局：
　　2007年，各地按照监察部、国土资源部、财政部、原建设部、审计署《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》（监发〔2007〕6号）要求，组织开展了国有土地使用权出让情况专项清理工作。通过专项清理，初步掌握了国有土地使用权出让以及土地出让收入征收、管理和使用的基本情况，查处并纠正了一批土地审批、出让以及土地出让收支管理中的违法违规问题，推动了国有土地使用权出让的规范化建设。但也发现，工业用地和经营性用地使用权招标拍卖挂牌出让制度尚未完全落实到位，土地出让收入征收、管理和使用需要进一步规范，宗地规划不全和供地后调整规划的情况依然存在。为进一步促进土地管理法律法规和节约集约用地政策的贯彻落实，切实加强土地调控，预防和治理土地出让领域的腐败问题，根据第十七届中央纪委第二次全会和国务院第一次廉政工作会议部署，监察部、国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、审计署决定，今年继续组织开展国有土地使用权出让情况专项清理和检查工作。现就有关问题通知如下：
　　一、范围和内容
　　（一）对国有土地使用权出让情况专项清理工作进行“回头看”检查。主要检查2007年专项清理工作中发现的违法违规问题的查处情况及整改措施落实情况。对组织查处不力、整改措施不落实的，要督促有关地方严肃认真地予以纠正。
　　（二）对国有土地使用权出让有关政策规定执行情况进行检查。按照监发〔2007〕6号文规定的清理内容，对2008年供应的建设用地进行清理。重点对出让规划条件的管理、协议出让土地公示制度、经营性土地招标拍卖挂牌出让操作规范、工业用地招标拍卖挂牌出让制度，以及土地出让收入全额缴库、土地出让收支纳入地方政府基金预算、实行“收支两条线”管理等政策规定的执行情况进行检查。
　　各地按照《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）部署对土地闲置情况进行清理和处置后，要继续加强对闲置土地有关处置政策执行情况的监督检查，发现并纠正闲置土地处置不到位的问题。
　　（三）对违反土地管理法律法规和政策规定的规范性文件进行清理。对地方各级人民政府及其所属部门制定的土地管理、招商引资、优化投资和经济发展环境等方面的规范性文件中违反土地管理法律法规和政策规定的相关内容进行清理。对于清理出的规范性文件，按照“谁发布谁纠正”的原则，提请或督促原发布机构予以纠正。主要内容违反国家法律法规和政策规定的规范性文件，应予废止；部分条款违反国家法律法规和政策规定的规范性文件，应予修订。
　　二、方法和步骤
　　专项清理检查工作采用自查自纠与督促检查相结合的办法进行，分为四个阶段实施。
　　（一）动员部署。各地监察、国土资源、财政、住房和城乡建设、审计部门收到本通知后，要及时向本级人民政府报告，提请政府加强组织领导、明确工作要求。要结合本地区实际，研究制定工作方案，对专项清理检查作出具体安排。
　　（二）自查自纠。2008年10月31日前，各地要完成“回头看”检查工作。2009年1月31日前，要按照本通知确定的范围、内容对2008年供应的土地逐宗进行清理，对自查清理发现的问题要及时整改纠正，并填报《2008年国有建设用地供应情况汇总表》（见附件1）、《2008年土地出让收入征管情况汇总表》（见附件2；据附件4《2008年土地出让收入征管情况统计表》填报）。同时，要完成闲置土地处置政策执行情况的检查、违反土地管理法律法规和政策规定的规范性文件的清理工作。
　　（三）督促检查。2008年10月至11月，监察部、国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、审计署组织联合检查组，对部分省（区、市）开展专项清理检查工作情况进行重点检查。2008年10月至2009年1月，省（区、市）和地（市、州）两级要组织力量对所属地（市、州）、县（市）开展专项清理检查工作情况进行全面督查和检查。
　　（四）总结验收。各省（区、市）监察、国土资源、财政、住房和城乡建设、审计部门要认真总结本地开展专项清理检查工作情况，共同起草工作情况报告，并于2009年2月28日前分别报送监察部、国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、审计署。2009年3月至4月，监察部、国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、审计署联合组织对部分省（区、市）开展专项清理检查工作情况进行检查验收。
　　三、工作要求
　　（一）摆到重要位置，加强组织领导。各地监察、国土资源、财政、住房和城乡建设、审计部门要把专项清理检查工作作为推进土地管理法律法规和节约集约用地政策贯彻落实的重要抓手，摆到重要位置，进一步加强组织领导，调整充实力量，健全工作和协调机构。有关部门要加强协作、密切配合、形成合力，共同组织开展好这项工作。
　　（二）注意把握政策，规范完善制度。各地要严格执行法律法规，准确把握政策界限，严肃认真地组织开展专项清理检查工作。要掌握工作进展情况，注意总结推广有效做法和经验，主动研究清理检查中发现的苗头性、普遍性问题，推动制度规范的落实和完善。各市、县应于2008年10月31日前，建立和完善城乡规划、国土资源、财政等部门之间的规划条件变更通报制度。
　　（三）强化监督检查，确保工作实效。各地要结合2007年专项清理工作中发现的突出问题，认真组织开展监督检查。对工作基础薄弱、存在问题较多、整改措施落实不力的地方，进行重点检查。针对检查发现的问题，制定切实可行的整改措施，并督促整改到位。地方各级监察机关要注意发挥组织协调作用，会同并督促有关部门认真落实专项清理检查的任务。
　　（四）严肃查处案件，严格责任追究。各级监察、国土资源、财政、住房和城乡建设、审计等部门要认真梳理专项清理检查中发现的案件线索，严肃查处土地出让中的违法违规行为。监察部、国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、审计署将选择部分重大典型案件，进行联合直查或督办。省（区、市）、地（市、州）都要加大对违法违规案件的直查或督办力度。要严格按照《违反土地管理规定行为处分办法》（监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部令第15号）规定，实施责任追究；对违法违规问题多发高发的地区，要严格进行问责。违法违规案件查处情况要填报《违法违规案件查处情况统计表》（见附件3）。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二00八年七月十六日
开发商、销售商“一房多售”须承担何种法律责任

党世强


　　2005年2月，谢女士与K市某房地产公司签订《商品房买卖合同》，并支付了首期购房款25万元，约定同年8月底交房，但是8月底，谢女士按合同约定要求房产公司交房时，却被告知房屋已于同年6月以高于谢女士的价格卖给别人，要等另一幢同一房型的商品房竣工后才能交房。谢女士为此要求房地产商解除合同，将先期支付的首期房款及其利息返还，并加倍赔偿其经济损失，房地产公司则告知谢女士另一幢同一房型的商品房马上就要竣工，12月就可以交房给她，并允诺承担迟延履行合同的违约责任，赔偿其一定的经济损失，但不同意解除合同和加倍赔偿。问：谢女士此时有权要求解除合同吗？她的加倍赔偿的要求合法吗？
　　本案中谢女士和房地产商订立的是商品房预售合同，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。（参见《商品房销售管理办法》第3条条3款）由于合同买卖的标的是尚未建成的商品房，所以房地产商经常将一房二卖，遇到出价更高的买主，就不惜对前一个合同进行违约。为了保护消费者的合法权益和打击这种不法行为，《商品房销管理办法》第10条规定：“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”

　　商品房买卖合同签订后，房产商又将该房屋卖给第三人，导致不能按期交房，是对房屋买卖合同的严重违约，应当承担合同违约责任；如果导致合同目的无法实现，符合《合同法》第94条第（一）项规定的合同解除条件，则要承担合同解除的法律责任。本案中，房地产商已将与谢女士签订的房屋买卖合同的标的物另外卖给第三人，合同约定的标的物已经不存在，合同的目的无法实现，符合合同解除条件。《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”而且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　因此本案中的谢女士可以依法请求解除合同，要求房地产商将先期支付的首期房款及其利息返还，并加倍赔偿其因此受到的经济损失。此外，谢女士还可以向县、市人民政府房地产开发监督主管部门（建设行政主管部门、房地产行政主管部门）举报该房地产商的一房二卖的违法行为，使其受到法律的严惩。《商品房销售管理办法》第39条规定：“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。

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